{"id":20658,"date":"2021-06-20T18:04:11","date_gmt":"2021-06-20T16:04:11","guid":{"rendered":"https:\/\/iconicriviera.com\/?p=20658"},"modified":"2021-06-20T18:04:11","modified_gmt":"2021-06-20T16:04:11","slug":"tarification-du-guide-de-l%27immobilier-en-france","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/iconicalps.com\/fr\/france-real-estate-guide-pricing\/","title":{"rendered":"Prix : D\u00e9terminer la valeur marchande d'une villa"},"content":{"rendered":"

D'apr\u00e8s les rapports, les analyses de march\u00e9 et les \u00e9conomistes, agents immobiliers, acheteurs et notaires qu'on a consult\u00e9s, la plupart des villas de la C\u00f4te d\u2019Azur mises en vente \u00e0 plus d\u2019un million d\u2019euros sont propos\u00e9es \u00e0 des prix irr\u00e9alistes et restent sur le march\u00e9 jusqu\u2019\u00e0 ce que le vendeur baisse son prix bien en dessous de celui des autres biens disponibles, le prix de vente moyen se situant \u00e0 environ 70% en dessous du prix initial demand\u00e9 entre 2023 et 2025. \u00c7a para\u00eet dingue ? Voici pourquoi.<\/a><\/p>\n\n\n\n

La C\u00f4te d'Azur, c'est un march\u00e9 pour les acheteurs, et \u00e7a l'est depuis 2008 (\u00e0 part la bulle immobili\u00e8re du Covid). C'est encore plus le cas depuis 2023 jusqu'\u00e0 maintenant (et \u00e7a va durer encore des ann\u00e9es) \u00e0 cause de plein de trucs<\/a>, y compris les acheteurs \u00e9trangers qui ach\u00e8tent des maisons dans leur pays d'origine, et le gouvernement fran\u00e7ais qui d\u00e9courage activement l'achat de r\u00e9sidences secondaires. Cela signifie que, En tant qu'acheteur, t'as un sacr\u00e9 pouvoir de n\u00e9gociation si tu peux n\u00e9gocier directement avec le proprio.<\/span> Tu peux Donne-moi les infos de contact du proprio<\/a> du gouvernement.<\/p>\n\n\n\n

Garde toujours \u00e7a en t\u00eate :<\/strong> L'agent, le notaire, et n'importe quel artisan qui bosse avec eux, ils ont tous un seul objectif : te refourguer une villa au prix le plus cher possible, le plus vite possible. C'est comme \u00e7a qu'ils gagnent le plus, avec le moins de boulot. Pour \u00e7a, c'est super important de pas leur faire confiance pour les prix<\/span>.<\/p>\n\n\n\n

Comment r\u00e9pondre \u00e0 \u2018 Quel est votre budget ? \u2019<\/h3>\n\n\n\n

Comme beaucoup de biens sont hors de prix, le mieux pour r\u00e9pondre \u00e0 \u00e7a c'est de dire \u00e7a : \u201cOn n'a pas de budget. On paiera au prix du march\u00e9. On paiera deux expertises (une par l'expert de notre banque) et notre offre se basera l\u00e0-dessus. Donc montrez-nous tout ce qui correspond \u00e0 ce qu'on cherche et on verra le prix une fois qu'on aura trouv\u00e9 un truc qui nous pla\u00eet.\u201d Ensuite, tu feras ton offre en suivant le guide ci-dessous.<\/p>\n\n\n\n

Pourquoi il y a autant de prix abusifs<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

\u201cC'est un bon prix et \u00e7a int\u00e9resse pas mal de monde. \u00c0 ce prix-l\u00e0, cette villa va partir super vite. Faut te d\u00e9cider tout de suite !\u201d<\/em>, les agents immobiliers disent souvent (voici une liste de choses malhonn\u00eates que les agents immobiliers pourraient te dire<\/a>), dans l'espoir de te pousser \u00e0 acheter une villa hors de prix. Cependant, il n'est pas rare que l'acheteur r\u00e9alise que ce n'\u00e9tait qu'une tactique de vente agressive et que la villa est toujours en vente des mois (voire des ann\u00e9es) plus tard, g\u00e9n\u00e9ralement parce qu'elle est excessivement ch\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n

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Il y a plusieurs ph\u00e9nom\u00e8nes propres \u00e0 ce coin qui incitent les vendeurs \u00e0 mettre leur bien en vente \u00e0 3 \u00e0 8 fois (voire plus) sa valeur r\u00e9elle...<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Les agences qui sur\u00e9valuent<\/h4>\n\n\n\n

Immobilier les agences disent aux vendeurs qu'ils peuvent vendre leur propri\u00e9t\u00e9 pour beaucoup <\/em>plus que \u00e7a ne vaut vraiment<\/span> juste pour d\u00e9crocher le mandat pour leur agence. Les propri\u00e9taires ont tendance \u00e0 confier leur bien \u00e0 l'agent qui leur promet de leur en tirer le meilleur prix \u2014 et \u00e7a se transforme en une sorte de guerre d'ench\u00e8res entre les agents qui veulent d\u00e9crocher le mandat pour leur agence. Avec qui signerais-tu : l\u2019agent qui te promet de te faire obtenir 8 millions d\u2019euros pour ta villa, celui qui te dit qu\u2019il pense qu\u2019elle vaut 3 millions d\u2019euros, ou celui qui te dit qu\u2019elle ne vaut en r\u00e9alit\u00e9 que 1,2 million d\u2019euros ?<\/p>\n\n\n\n

Du coup, les villas sont souvent mises en vente \u00e0 un prix deux \u00e0 cinq fois sup\u00e9rieur \u00e0 leur valeur r\u00e9elle (et \u00e0 ce que 99% d'acheteurs seraient pr\u00eats \u00e0 payer). <\/p>\n\n\n\n

Beaucoup de propri\u00e9taires finissent par associer le prix demand\u00e9 pour leur maison \u00e0 leur estime de soi (\u00e7a leur donne l'impression que tout va bien dans leur vie quand ils sont persuad\u00e9s que leur maison vaut des millions), alors c'est dur pour eux de se confronter \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Beaucoup d'agents gonflent aussi vachement les m\u00b2 dans l'annonce<\/span>, pour justifier le prix, \u00e9tant donn\u00e9 qu'il n'y a pas de loi qui oblige les annonces de villas \u00e0 avoir des m\u00b2 pr\u00e9cis. Ensuite, la villa reste simplement sur le march\u00e9 pendant des ann\u00e9es jusqu'\u00e0 ce que le vendeur baisse le prix, souvent plusieurs fois.<\/p>\n\n\n\n

Les investisseurs qui s'en foutent<\/h4>\n\n\n
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\"\"<\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Un autre truc bien \u00e0 nous sur la C\u00f4te d'Azur, c'est que les riches investisseurs demandent \u00e0 leurs agents de mettre leurs villas en vente \u00e0 des prix bien au-dessus de leur valeur r\u00e9elle. Juste au cas o\u00f9 un riche Mon\u00e9gasque (qui n'a pas cherch\u00e9 ou s'en fout du prix) se ferait avoir et l'ach\u00e8terait. Apr\u00e8s, ils se servent de la thune pour en acheter 2 ou 3 autres, et ils gardent le reste dans leur poche. <\/p>\n\n\n\n

Ces propri\u00e9taires poss\u00e8dent souvent plusieurs villas qu'ils utilisent pour g\u00e9n\u00e9rer des revenus (ils les louent pendant la saison estivale). Selon certaines estimations, \u00e7a repr\u00e9senterait pr\u00e8s de 40% de villas sur la C\u00f4te d'Azur ! Ces proprios s'en foutent un peu que leur villa se vende, et ils sont certainement pas chauds pour la vendre au prix du march\u00e9.<\/span><\/p>\n\n\n\n

La bonne nouvelle, c'est que le gouvernement fran\u00e7ais s'efforce activement de d\u00e9courager ce genre d'achats d'investissement, pour essayer de rendre le logement plus abordable. Cette ann\u00e9e, il a mis en place de nouvelles taxes assez lourdes sur les r\u00e9sidences secondaires (ce qui touche pr\u00e8s de 40% de villas sur la C\u00f4te d\u2019Azur) et r\u00e9fl\u00e9chit activement \u00e0 d\u2019autres moyens de d\u00e9courager la sp\u00e9culation immobili\u00e8re, les achats d\u2019investisseurs \u00e9trangers, les locations Airbnb et les r\u00e9sidences secondaires. Tu peux t'attendre \u00e0 ce que \u00e7a continue comme \u00e7a \u00e0 l'avenir. (Apprends-en plus dans notre guide des pr\u00e9visions du march\u00e9.<\/a>)<\/p>\n\n\n\n

Souvenirs de Russes<\/h4>\n\n\n\n

Un autre ph\u00e9nom\u00e8ne qui influence le march\u00e9 immobilier de la C\u00f4te d'Azur, c'est le J'esp\u00e8re que les acheteurs russes qui d\u00e9pensent sans compter reviendront un jour<\/span>. Apr\u00e8s 2014, les achats russes ont drastiquement chut\u00e9, et la r\u00e9gion en Guide sur les Russes et leur impact<\/a> sur le march\u00e9 immobilier de la C\u00f4te d'Azur pour en savoir plus.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9vasion fiscale l\u00e9gale<\/h4>\n\n\n\n

Et il y a encore une autre raison pour laquelle certains propri\u00e9taires mettent leur bien en vente sans avoir vraiment l'intention de le vendre (d'o\u00f9 le fait qu'ils le proposent \u00e0 un prix farfelu, pensant que personne ne l'ach\u00e8tera) : c'est pour \u00e9vasion fiscale l\u00e9gale<\/a>. Tant qu'une villa est \u00e0 vendre, le propri\u00e9taire est exempt de plusieurs taxes fonci\u00e8res co\u00fbteuses !<\/span> \u00c7a concerne les r\u00e9sidences secondaires, qui sont tr\u00e8s nombreuses sur la C\u00f4te d\u2019Azur (pr\u00e8s de 40% de villas ici entrent dans cette cat\u00e9gorie). Les agences s\u2019emparent de ce ph\u00e9nom\u00e8ne parce qu\u2019elles peuvent pr\u00e9senter ces annonces comme un (faux) indicateur de l\u2019\u00e9tat du march\u00e9. Elles les appellent les \u201c annonces fant\u00f4mes \u201d.<\/p>\n\n\n\n

En plus, quand tu gardes une villa pendant au moins 5 ans, les taxes sont nettement moins \u00e9lev\u00e9es au moment de la vente. \u00c7a incite les vendeurs \u00e0 proposer des prix de vente ridiculement \u00e9lev\u00e9s jusqu'\u00e0 ce qu'ils atteignent ce seuil des 5 ans. Les taxes baissent aussi apr\u00e8s 10 et 22 ans.<\/p>\n\n\n\n

3 march\u00e9s en un<\/h4>\n\n\n\n

La C\u00f4te d'Azur c'est trois march\u00e9s en un<\/a>: sur le march\u00e9 priv\u00e9, hors march\u00e9 et en vente publique. Toute villa mise en vente publique a d'abord \u00e9t\u00e9 propos\u00e9e sur le march\u00e9 priv\u00e9, puis hors march\u00e9. Chacune de ces \u00e9tapes s'accompagne d'une tarification diff\u00e9rente \u2014 surtout la derni\u00e8re, o\u00f9 les prix grimpent en fl\u00e8che.<\/p>\n\n\n\n

March\u00e9 1 : Le march\u00e9 priv\u00e9. <\/strong>D'abord, les vendeurs essaient de vendre sans passer par un agent. Dans toute la France, plus de 50% des villas sont vendues entre particuliers, mais sur la C\u00f4te d\u2019Azur, ce chiffre avoisine les 75% des ventes de villas. Beaucoup d\u2019entre elles sont vendues \u00e0 des amis d\u2019amis ou via des publications sur les r\u00e9seaux sociaux, etc. En tant qu\u2019acheteur, c\u2019est sans aucun doute la meilleure fa\u00e7on d\u2019acheter. Tu peux faire une demande d'informations sur le propri\u00e9taire d'une villa<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

March\u00e9 2 : Hors march\u00e9. <\/strong>Si tu ne peux pas vendre en priv\u00e9, alors tu passes par un agent. Un gros pourcentage de villas sont vendues \u2018hors march\u00e9\u2019 par l'agent sans \u00eatre mises en ligne. Beaucoup d'entre elles sont vendues \u00e0 des promoteurs avant m\u00eame que les acheteurs classiques ne les voient.<\/p>\n\n\n\n

March\u00e9 3 : Cot\u00e9 en Bourse.<\/strong> Si personne ne veut acheter la villa, alors les agents la mettent en vente sur internet. (En savoir plus dans notre guide pour les agents<\/a>.Les villas comme \u00e7a - celles qui sont list\u00e9es publiquement - sont toujours hors de prix et\/ou ont un gros truc qui cloche, c'est pour \u00e7a qu'elles ne se sont pas vendues avant. Elles restent souvent sur le march\u00e9 pendant des ann\u00e9es, jusqu'\u00e0 ce que le proprio l\u00e2che l'affaire ou vende en priv\u00e9. Garde \u00e7a en t\u00eate.<\/p>\n\n\n\n

Prix moyens falsifi\u00e9s<\/h4>\n\n\n\n

Le prix moyen par ville est faussement gonfl\u00e9 et ne repose pas sur les vrais prix de vente. Regarde notre guide sur ce ph\u00e9nom\u00e8ne<\/a> et lis la suite ci-dessous :<\/p>\n\n\n\n

Important : Plusieurs raisons pour lesquelles tu devrais ignorer le prix de m2<\/strong><\/h3>\n\n\n
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En France, le m\u00b2 c'est une arnaque pour essayer de faire monter les prix.<\/p>\n\n\n\n

Y a tellement \u00e0 dire l\u00e0-dessus, qu'on en a fait un truc \u00e0 part guide complet sur les prix moyens au m\u00b2<\/a> et comment les m\u00b2 indiqu\u00e9s dans la DVF sont, en fait, une arnaque totale.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Malheureusement, sans le r\u00e9el <\/em>Sans conna\u00eetre la superficie en m\u00b2, tu ne peux pas calculer le prix au m\u00b2 correct (c'est d'ailleurs pour \u00e7a que le site du gouvernement affiche des moyennes de prix au m\u00b2 erron\u00e9es). \u00c7a profite aux notaires et aux agents, puisqu'ils sont r\u00e9mun\u00e9r\u00e9s sur la base d'une commission %, mais \u00e7a peut s\u00e9rieusement nuire aux acheteurs. <\/p>\n\n\n\n

Heureusement, ce n'est pas souvent qu'un acheteur se fait avoir car la plupart ont besoin d'un pr\u00eat immobilier (surtout pour \u00e9viter l'ISF), et la banque exigera toujours une estimation professionnelle (cependant, certains de ces experts sont fain\u00e9ants et se basent sur les m\u00b2 moyens frauduleux et incorrects<\/a>, alors assure-toi que le tien sache bien estimer la valeur du march\u00e9).<\/p>\n\n\n\n

Garde en t\u00eate que le prix variera aussi beaucoup en fonction du quartier dans une ville. Par exemple, Eze<\/a> c'est beaucoup plus cher si tu cherches \u00e0 Eze Bord-de-Mer, qui est au bord de la mer. Si tu regardes une villa en haut de la Moyenne ou de la Grande Corniche, alors les prix baissent drastiquement.<\/p>\n\n\n\n

Encore plus de raisons de laisser tomber m\u00b2 ? <\/strong>En plus de tout \u00e7a, les agents mentent r\u00e9guli\u00e8rement sur la taille en m\u00b2 des villas, et ils font mentir les inspecteurs aussi. La seule fa\u00e7on de conna\u00eetre le vrai m\u00b2, c'est d'avoir ton propre inspecteur, ind\u00e9pendant, pour le mesurer.<\/p>\n\n\n\n

Encore plus de raisons ? <\/strong>Les agences immobili\u00e8res manipulent aussi le march\u00e9 en achetant des biens \u00e0 des prix 5 fois sup\u00e9rieurs, voire plus, \u00e0 la valeur du march\u00e9, pour ensuite les revendre \u00e0 un prix plus \u00e9lev\u00e9 que n'importe quelle autre villa vendue dans ce quartier. C'est la m\u00eame tactique de manipulation du march\u00e9 utilis\u00e9e dans d'autres secteurs ax\u00e9s sur le luxe, comme le march\u00e9 de l'art<\/a>. Ils font \u00e7a pour pouvoir montrer cette vente et tenter de justifier leurs prix demand\u00e9s bien au-dessus du march\u00e9, et pour pouvoir manipuler les prix moyens du m\u00b2 rendus publics.<\/p>\n\n\n\n

Maintenant que tu as compris \u00e7a tu peux pas faire confiance \u00e0 tout ce que tu lis en ligne qui est bas\u00e9 sur du m\u00b2<\/strong>, voil\u00e0 comment estimer les prix moyens r\u00e9els au m\u00b2 :<\/span><\/p>\n\n\n\n

Comment estimer la valeur de la villa sur le march\u00e9<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Il faut tenir compte de l'\u00e9tat actuel du march\u00e9, alors avant de commencer les instructions ci-dessous, lis notre Pr\u00e9visions d'experts sur le march\u00e9 immobilier de la C\u00f4te d'Azur<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

M\u00e9thode #1 : Comparer avec les voisins<\/h4>\n\n\n\n

C'est plus simple que tu ne le penses ! Il suffit de regarder les autres propri\u00e9t\u00e9s vendues dans le coin, et ne tiens pas compte des prix au m\u00b2<\/a>. <\/p>\n\n\n\n

Comme tu l'as appris plus haut, les notaires sont oblig\u00e9s de lister les villas et les appartements qui se sont vendus sur un site gouvernemental, connu sous le nom de \u2018 DVF \u2019<\/a>. Il a une carte interactive de la France qui te permet de cliquer sur la r\u00e9gion de ton choix pour voir les prix de TOUTES les villas qui se sont vendues r\u00e9cemment, <\/em>achet\u00e9s par n'importe qui \u2014 y compris les SCI et les acheteurs professionnels (mais attention : ce site donne des infos erron\u00e9es sur la superficie en m\u00b2). Remarque : les prix indiqu\u00e9s TVA comprise<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Le tuyau de l'initi\u00e9 :<\/strong> Le site web Prix immobiliers France<\/a> des donn\u00e9es de vente DVF remontant bien avant la site officiel DVF<\/a> (10 ans contre 5 ans pour le DVF \u2014 ce qui est utile, car les donn\u00e9es des ann\u00e9es de la bulle immobili\u00e8re li\u00e9e au Covid ne sont pas repr\u00e9sentatives des prix actuels du march\u00e9). La seule chose qui manque, c'est la superficie du terrain (tu devras donc consulter DVF si tu veux conna\u00eetre cette information et voir le trac\u00e9 du terrain \/ le plan cadastral). Les donn\u00e9es sont affich\u00e9es sur une carte en vue satellite de type Google Earth, bien sup\u00e9rieure \u00e0 la vue satellite de DVF. Note que tu dois \u00eatre patient, car le chargement de la superposition des prix peut parfois prendre quelques secondes.<\/p>\n\n\n

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Annonce de 2022, avec une superficie annonc\u00e9e de 379 m\u00b2<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Voil\u00e0 un exemple typique\u2026<\/strong><\/p>\n\n\n\n

C'est une villa normale, rien de sp\u00e9cial, actuellement \u00e0 vendre dans un quartier moins cot\u00e9 de Eze<\/a>, en haut d'une ruelle communale raide et mal entretenue. Malgr\u00e9 beaucoup de bruit de la route et une exposition Est, il est affich\u00e9 \u00e0 un prix absolument dingue <\/em>prix demand\u00e9. Aucune villa n'a jamais <\/em>jamais rien ne s'est vendu \u00e0 un prix par m\u00b2 aussi proche de \u00e7a \u00e0 \u00c8ze, d'aussi loin que l'on s'en souvienne. Mais \u00e7a n'a pas emp\u00each\u00e9 les agents immobiliers de tenter de surench\u00e9rir sur les autres pour d\u00e9crocher le mandat pour leur agence. <\/p>\n\n\n

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Listing de 2025, revendiquant 323 m\u00b2<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

It will sit on the market until the owners are desperate, at which time it will likely sell for around \u20ac1 to \u20ac1.5 million. It’s been for sale for 8 years so far (6 of them without a price reduction), and –no surprise– still hasn’t sold. <\/p>\n\n\n\n

In the meantime it’s listed as a vacation rental<\/a>. From 2019 to 2025 it was listed as 379 m\u00b2 and \u20ac6 million. Since 2025 it’s been listed as 323 m\u00b2 and \u20ac4.5 million<\/a>. It’s encore <\/em>not selling — because it’s actually only worth about \u20ac1 million.<\/p>\n\n\n\n

Apr\u00e8s v\u00e9rification the DVF government website<\/a> and Google Earth, we can see that the neighbor’s villa was likely made by the same developer and is the same style and approximately the same size (based on its footprint and floors, as seen via Google Earth); it recently sold for \u20ac930,500!<\/p>\n\n\n

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Villa \u00e0 vendre (\u00e0 gauche) et voisine (\u00e0 droite)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n
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As you can see, this is another example of how the m\u00b2 is dramatically under-counted by the notaires<\/span> to falsely inflate the m\u00b2 average pricing. The notaires website lists the sold (neighbor’s) villa as 125 m\u00b2, yet the agency listing for the villa stated its size as 379 m\u00b2 (the agent told us this is all above-ground m\u00b2 and verified, which was clearly a lie as they’ve recently changed it to 323 m\u00b2, which is almost certainly still overstating the size.)<\/p>\n<\/div>\n\n\n\n

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La villa du voisin<\/figcaption><\/figure>\n<\/div><\/div>\n<\/div>\n\n\n
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And another example:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

This villa in the heights of Villefranche-sur-Mer is asking \u20ac4.6 million. It’s been on the market for 7 years with no offers. It’s 260 m\u00b2 and needs complete renovation (it’s very 1980’s-style inside).<\/p>\n\n\n\n

Voil\u00e0 (sur la gauche), \u00e0 c\u00f4t\u00e9 de la villa des voisins, qui est plus de deux fois plus grande :<\/p>\n\n\n\n

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And in the DVF data, you can see that the neighbor’s villa (which is much larger, at 670 m\u00b2) sold for \u20ac1.1 million at the height of the Covid pricing bubble (much higher pricing than before or after the bubble). Nearly all of the other villas in the nearby area sold for similar prices.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

…and yet, the owner has been convinced by a dishonest agent trying to secure the listing, that their villa is worth \u20ac4.6 million, instead of the roughly \u20ac800,000 that it’s actually worth. Or else, they’ve listed it at a ridiculous price hoping that someone who hasn’t read this guide will get suckered. Or they’re listing it without the actual intention to sell, purely to avoid some of the property taxes that are applied in “zone tendue” areas (towns with housing shortages, like most on the French Riviera).<\/p>\n\n\n\n

Method #2: Make a List<\/h4>\n\n\n\n

The first thing you’ll need to determine is what the historic pricing (based on actual sold prices) in the town you want to buy in<\/em> is, and what the pricing will be in the future<\/a>. To do this, we’ll teach you how to analyze and make a list of similar individual villas that have sold in the area directly nearby. <\/p>\n\n\n\n

Step 1:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Either ask a notary to look up all the sales in an area on ‘Perval’, which only notaires have access too (they gatekeep it because it shows all the sales from 6 weeks old to when they started tracking sales), or do the research yourself.<\/p>\n\n\n\n

The notary route: <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Pick a notary\u2019s office that lists \u201cConsultation PERVAL\u201d on its tariff (many in tourist areas do). Ideally one that’s very very far from the area (like in Lyon or Bordeaux, for example) so they don’t have incentive to delete lower-priced sales from the list.<\/p>\n\n\n\n