Les diagnostics que te donne le vendeur doivent \u00eatre r\u00e9centsvoici les d\u00e9tails<\/a>. Tiens, voici un guide des rapports de diagnostic<\/a> et encore un guide<\/a>. Le vendeur n'est pas oblig\u00e9 de r\u00e9parer les d\u00e9fauts ; en tant qu'acheteur, tu devras payer pour les r\u00e9parer. L'obligation du vendeur est simplement de fournir les rapports complets. S'il ne le fait pas, il reste enti\u00e8rement responsable des d\u00e9fauts relatifs \u00e0 ces points pr\u00e9cis (c'est-\u00e0-dire, si ton notaire ne te roule pas en ajoutant une clause \u201cen l'\u00e9tat\u201d \u2014 on en reparlera dans section sur les contrats<\/a>).<\/p>\n\n\n\n Les exigences relatives aux rapports \u00e9voluent au fil du temps, c'est pourquoi il est important que tu te tiennes au courant des derni\u00e8res r\u00e8gles. Par exemple, \u00e0 partir de juillet 2021, les niveaux de consommation d'\u00e9nergie du bien ne pourront plus servir \u00e0 d\u00e9terminer la note (car les vendeurs de r\u00e9sidences secondaires falsifiaient les notes) et il faudra d\u00e9sormais r\u00e9aliser une analyse plus approfondie de la performance \u00e9nerg\u00e9tique du bien. (Mais il y a quand m\u00eame fraude g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9e<\/a> (car certains vendeurs versent des pots-de-vin pour obtenir de bonnes notes.) Les vendeurs doivent aussi faire r\u00e9aliser un audit qui donnera un aper\u00e7u pr\u00e9cis des travaux \u00e0 effectuer pour r\u00e9nover la maison, pour qu'elle puisse obtenir une note d'au moins B au DPE.<\/p>\n\n\n\n Toi, 100%, tu devrais fais appel \u00e0 un \u2018 Expert de B\u00e2timent \u2019 certifi\u00e9 CERTIBAT\u2019<\/a> pour inspecter la villa et signaler tout ce qui pourrait poser probl\u00e8me (comme des d\u00e9fauts structurels pas forc\u00e9ment visibles, etc.). Assure-toi de faire appel \u00e0 quelqu\u2019un qui n\u2019est pas trop du coin, pour r\u00e9duire le risque qu\u2019il soit copain avec ton agent immobilier ou ton notaire (ce qui pourrait l\u2019amener \u00e0 passer sous silence certains d\u00e9fauts dans son rapport). Retrouve-le pr\u00e8s de la villa, pour qu\u2019il ne connaisse pas l\u2019adresse \u00e0 l\u2019avance et ne puisse pas conclure d\u2019accord en sous-main avec l\u2019agent immobilier.<\/p>\n\n\n\n Tant que tu y es, demande \u00e0 un ing\u00e9nieur de v\u00e9rifier l'\u00e9tat du \u2018vide sanitaire<\/a>\u2018 (un vide sanitaire en b\u00e9ton sous la villa qui \u00e9vite les probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9, ce qui est super important sur la C\u00f4te d\u2019Azur), le toit, et comment la villa va tenir le coup au fil du temps, d\u2019un point de vue structurel. \u00bb. <\/p>\n\n\n\n Ne te laisse pas d\u00e9courager par ceux qui te disent qu'il n'est pas n\u00e9cessaire de faire r\u00e9aliser un diagnostic, ou que tu devrais le faire apr\u00e8s avoir sign\u00e9 le contrat avec le vendeur. Assure-toi de faire r\u00e9aliser tes enqu\u00eates avant <\/em>tu signes le ' compromis de vente '.<\/span> M\u00eame si, en tant qu\u2019acheteur, tu disposes d\u2019un d\u00e9lai de r\u00e9flexion de dix jours, il n\u2019est pas toujours possible d\u2019organiser une expertise pendant cette p\u00e9riode. En d\u2019autres termes, tu risques de perdre ton acompte si tu d\u00e9cides de te r\u00e9tracter plus tard, une fois les r\u00e9sultats de l\u2019expertise connus. Tu devrais quand m\u00eame absolument ajouter des \u2018 clauses suspensives \u2019 au contrat, qui te garantissent une indemnisation si tu changes d'avis quant \u00e0 la poursuite de la vente apr\u00e8s la r\u00e9alisation d'expertises suppl\u00e9mentaires.<\/p>\n\n\n\n Si les contr\u00f4les r\u00e9v\u00e8lent des anomalies au niveau des installations \u00e9lectriques, de plomberie ou de gaz, il est important de rem\u00e9dier \u00e0 ces probl\u00e8mes. Tu devrais aussi v\u00e9rifier si ces anomalies pourraient avoir un impact sur ton assurance habitation. <\/p>\n\n\n\n Astuce : la date figurant sur le rapport de diagnostic t'indiquera que le bien est en vente depuis un certain temps au moins<\/em> depuis cette date.<\/p>\n\n\n\n Teinte : <\/strong>Sur la C\u00f4te d\u2019Azur, surtout entre Villefranche et Menton, il y a plein d\u2019endroits o\u00f9 les montagnes cachent le soleil t\u00f4t le matin et\/ou en fin de journ\u00e9e. Par exemple, \u00e0 \u00c8ze-sur-Mer, il y a un coin que les habitants ont surnomm\u00e9 \u201c Dark \u00c8ze \u201d parce qu\u2019apr\u00e8s 14 h, il fait noir : le soleil brille sur le reste d\u2019\u00c8ze, mais ce coin-l\u00e0 ne re\u00e7oit pas de lumi\u00e8re, car il est dans l\u2019ombre de la montagne. Les villas de ce coin se louent moins cher et sont bien plus difficiles \u00e0 vendre. Tu peux te faire une id\u00e9e avec Google Earth, mais pense aussi \u00e0 visiter la villa le matin et en fin d'apr\u00e8s-midi.<\/p>\n\n\n\n Les nuages : <\/strong>Et alors que le reste de la r\u00e9gion profite d\u2019une belle journ\u00e9e ensoleill\u00e9e, n\u2019importe quelle villa situ\u00e9e \u00e0 plus de 1 000 pieds \/ 300 m\u00e8tres au-dessus du niveau de la mer (au-dessus de la Moyenne Corniche) sera recouverte de nuages de montagne un quart du temps, ce qui te privera du soleil et de la vue. C'est juste un truc avec lequel tu dois composer quand tu es dans les Alpes. La Turbie est connue pour \u00eatre souvent recouverte de nuages super \u00e9pais, comme du brouillard, ce qui rend la visibilit\u00e9 difficile au-del\u00e0 de quelques m\u00e8tres. C'est un microclimat vraiment bizarre. <\/p>\n\n\n\n Connaissances locales : <\/strong>Tu as besoin de ces infos locales pour \u00e9viter d'acheter par inadvertance \u00e0 \u201c Dark Eze \u201d ou \u00e0 \u201c The Fog \u201d, par exemple. Mais demande aux gens du coin, pas aux agents, bien s\u00fbr. La meilleure chose \u00e0 faire, c'est d'y aller \u00e0 diff\u00e9rents moments de la journ\u00e9e pour voir \u00e0 quoi \u00e7a ressemble.<\/p>\n\n\n\n V\u00e9rifie si ton voisin taille ses arbres assez bas pour offrir une vue sur la mer \u00e0 son voisin (parce que, s'il ne t'aime pas ou s'il vend sa maison \u00e0 quelqu'un de moins conciliant, tu risques de perdre ta vue sur la mer, ce qui ferait chuter la valeur de ta maison). <\/p>\n\n\n\n V\u00e9rifie si le terrain qui se trouve entre toi et ta vue est constructible (et pars du principe que s'il l'est, il le sera) ou si un grand immeuble pourrait un jour remplacer la villa qui se dresse entre toi et ta vue (\u00e0 \u00c8ze, les nouvelles constructions ne peuvent d\u00e9passer deux \u00e9tages, mais \u00e0 Roquebrune-Cap-Martin, des immeubles de huit \u00e9tages r\u00e9cemment construits ont g\u00e2ch\u00e9 la vue de nombreuses villas.) En d'autres termes, v\u00e9rifie si ta vue risque d'\u00eatre obstru\u00e9e, car la vue repr\u00e9sente une part importante de la valeur d'un bien immobilier.<\/p>\n\n\n\n Tu peux rechercher les permis de construire actuels et anciens sur ce site web du gouvernement<\/a> (ce qui te permet aussi de rechercher les noms des propri\u00e9taires, pour que tu puisses savoir qui sont tes voisins).<\/p>\n\n\n\n Taxes sur le logement <\/strong>(taxe fonci\u00e8re)<\/strong><\/em>: <\/strong>Tu peux voir le \u00e9volution des taxes fonci\u00e8res<\/a> au fil du temps et selon les quartiers. Ton agent devrait pouvoir t'indiquer le taux d'imposition que paie le propri\u00e9taire actuel (et le v\u00e9rifier aupr\u00e8s de la mairie), mais sache que ce taux peut augmenter jusqu'\u00e0 10% d'une ann\u00e9e sur l'autre. Consulte l'historique de la dette<\/a> de la zone que tu envisages. \u00c7a te donnera une id\u00e9e si ceux qui g\u00e8rent la zone d\u00e9pensent trop et que tu devras finalement payer l'addition sous forme d'augmentation des taxes fonci\u00e8res.<\/p>\n\n\n\n Taxe sur la r\u00e9sidence secondaire la taxe d'habitation<\/em>:<\/strong> Il y a une taxe suppl\u00e9mentaire sur les r\u00e9sidences secondaires (tout bien immobilier qui n'est pas ta \u2018 r\u00e9sidence principale \u2019) calcul\u00e9e sur la base de la \u2018 valeur locative cadastrale \u2019 du bien (et le taux d'imposition est g\u00e9n\u00e9ralement plus \u00e9lev\u00e9 sur la C\u00f4te d'Azur que dans le reste de la France). Consid\u00e8re la \u2018 valeur locative cadastrale \u2019 comme l'estimation faite par le fisc imaginaire<\/em> Essaie d'estimer ce que ta maison rapporterait en loyer sur une ann\u00e9e enti\u00e8re si tu la louais non meubl\u00e9e. Par exemple, une villa de 200 m\u00b2 \u00e0 Beaulieu a g\u00e9n\u00e9ralement une valeur cadastrale d'environ 45 000 \u20ac, qu'il faut multiplier par 35% pour obtenir un la taxe d'habitation<\/em> facture de 15 700 \u20ac chaque ann\u00e9e (en plus, tu auras aussi une facture s\u00e9par\u00e9e pour la taxe fonci\u00e8re<\/em> de 6 750 \u20ac).<\/p>\n\n\n\n Imp\u00f4t sur la fortune : <\/strong>Y'a aussi un imp\u00f4t suppl\u00e9mentaire sur la fortune<\/a> sur des villas de plus de 1,3 million d'euros (mais en l'achetant avec un pr\u00eat hypoth\u00e9caire, puis en refinan\u00e7ant pour que les fonds propres restent inf\u00e9rieurs \u00e0 1,3 million d'euros, on peut \u00e9viter de payer \u00e7a).<\/p>\n\n\n\n Facture d'imp\u00f4t surprise : <\/strong>Si tu ach\u00e8tes une villa avec des ajouts cach\u00e9s et que tu peux h\u00e9riter d'une facture d'imp\u00f4ts surprise, qui s'\u00e9tend sur plusieurs ann\u00e9es et que tu es l\u00e9galement oblig\u00e9 de payer. Si, apr\u00e8s avoir achet\u00e9 la propri\u00e9t\u00e9, le fisc d\u00e9couvre une piscine, une extension ou une autre am\u00e9lioration non d\u00e9clar\u00e9e (et qu'ils v\u00e9rifient par drone !), ils r\u00e9\u00e9valueront la propri\u00e9t\u00e9 et te factureront, toi, le actuel <\/em>le propri\u00e9taire (pas celui qui a fait les travaux), pour 4 ans d'arri\u00e9r\u00e9s d'imp\u00f4ts plus une majoration pour retard de paiement 10%.<\/p>\n\n\n\n Taxe d'habitation : <\/strong>Si la maison est dans un domaine priv\u00e9, tu devras engager un comptable pour analyser les finances de ce domaine. On a entendu des histoires d'horreur de voisins qui ne payaient pas leurs cotisations et qui refilaient aux nouveaux acheteurs des frais bien plus \u00e9lev\u00e9s que pr\u00e9vu (on en reparle plus bas).<\/p>\n\n\n\n Si la villa a moins de 5 ans, tu devras payer 20% de taxe sur les ventes ! Les frais de notaire seront moins \u00e9lev\u00e9s, mais seulement de quelques pour cent. <\/p>\n\n\n\n Si la villa est vieille, il se peut que le toit, la plomberie et l'\u00e9lectricit\u00e9 doivent \u00eatre refaits (les normes ont beaucoup chang\u00e9 ces dix derni\u00e8res ann\u00e9es), ce qui peut co\u00fbter cher. Assure-toi de faire faire une inspection ind\u00e9pendante et d'inclure cela dans ton analyse des co\u00fbts.<\/p>\n\n\n\n Le radon, c'est un gaz radioactif toxique, sans couleur ni odeur, qui est la cause principale du cancer du poumon<\/a> \u00e0 c\u00f4t\u00e9 de la fum\u00e9e. \u00c7a sort du sol et \u00e7a s'accumule dans les maisons \u2014 et \u00e7a peut te rendre extr\u00eamement <\/em>Trop cool<\/span>. Selon une \u00e9tude r\u00e9cente de l'IRSN, le gaz multiplie le risque de cancer du poumon \u201cpar 20\u201d, et plus de 3000 nouveaux cas de cancer du poumon par an en France sont directement attribuables au radon. Dans les zones o\u00f9 le radon est \u00e9lev\u00e9, il est impossible d'\u00e9viter compl\u00e8tement l'exposition.<\/p>\n\n\n\n Voici une carte consultable des zones o\u00f9 il y a du radon<\/a>, comme \u00e7a tu sais o\u00f9 \u00e9viter.<\/p>\n\n\n\n Voici comment Y a-t-il des zones de pollution toxique ou des radiations \u00e9lectromagn\u00e9tiques canc\u00e9rig\u00e8nes dont il faut s'inqui\u00e9ter \u00e0 proximit\u00e9 ?<\/a>. Et voici un carte des zones avec des niveaux de PFAS particuli\u00e8rement \u00e9lev\u00e9s<\/a> (des produits chimiques qui restent pour toujours, que ton corps ne peut pas d\u00e9toxifier, qui s'accumulent dans le corps et causent le cancer et d'autres maladies).<\/p>\n\n\n\n Beaucoup de villas construites avant l'an 2000 ont des probl\u00e8mes d'amiante. C'est un probl\u00e8me co\u00fbteux et une danger grave pour la sant\u00e9<\/a>, C'est pourquoi \u00e7a doit t'\u00eatre signal\u00e9, \u00e0 toi l'acheteur, dans les diagnostics. Il suffit d'une toute petite quantit\u00e9 d'amiante pour te filer m\u00e9soth\u00e9liome<\/a>, et \u00e7a peut prendre des d\u00e9cennies avant que tu saches que tu as \u00e9t\u00e9 affect\u00e9. C'est incurable et une fa\u00e7on particuli\u00e8rement horrible de mourir, voil\u00e0 pourquoi les r\u00e9glementations sont si strictes.<\/p>\n\n\n\n Si jamais tu dois faire des travaux ou des r\u00e9parations, il faut penser \u00e0 l'amiante, et \u00e7a augmente pas mal le co\u00fbt. En plus, c'est plus dur de revendre une villa avec de l'amiante, parce que beaucoup d'acheteurs n'en veulent pas. <\/p>\n\n\n\n En tant que propri\u00e9taire, tu dois faire v\u00e9rifier le statut de l'amiante tous les deux ans. \u00c7a va finir par s'effriter et tu seras oblig\u00e9 de le remplacer. Le co\u00fbt de l'\u00e9limination s\u00e9curitaire est tr\u00e8s <\/em>cher. Il faut deux personnes form\u00e9es, portant les bons v\u00eatements, pour installer une zone de travail s\u00e9curis\u00e9e sur place ; apr\u00e8s avoir utilis\u00e9 du mat\u00e9riel sp\u00e9cialis\u00e9 pour couper et enlever l'amiante, elles doivent retirer leurs v\u00eatements de protection de la bonne mani\u00e8re. L'air sur le site d'enl\u00e8vement doit \u00eatre filtr\u00e9 et mesur\u00e9 pendant des jours jusqu'\u00e0 ce qu'il soit jug\u00e9 s\u00fbr. Un sp\u00e9cialiste doit analyser le type exact d'amiante, qui doit ensuite \u00eatre emball\u00e9 et \u00e9limin\u00e9 en toute s\u00e9curit\u00e9. Ce processus peut prendre des semaines et n'est pas donn\u00e9.<\/p>\n\n\n\n N'oublie pas : l'amiante, ce n'est pas juste sur les toits, \u00e7a peut aussi \u00eatre \u00e0 l'int\u00e9rieur, sur les tuyaux de chauffage cach\u00e9s sous le plancher, pour isoler les murs, etc. C'est une salet\u00e9 vicieuse et tu ne sauras pas si tu respires \u00e7a avant qu'il ne soit trop tard.<\/p>\n\n\n\n Living near a golf course or farm can have serious health consequences due to the pesticides they use. Pesticides are known to cause cancer, and a 2025 study<\/a> found that living within 1 mile (1.6 km) of a golf course doubles the risk of getting Parkinson\u2019s disease, with risk fading beyond 3\u20136 miles. House-dust studies<\/a> found herbicide levels are four times higher when crop fields lay within 750 meters of the front door, and spray studies show<\/a> pesticide droplets travel about 300 meters (\u22481000 ft) on a light <\/em>breeze, so homes inside that radius get a very high amount of fallout. If you want to minimize the health risks, aim to buy at least a kilometer (1000 meters) away from golf courses or non-organic farmland. <\/p>\n\n\n\n How to measure the distance in Google Maps: <\/strong>right-click on the villa\u2192 measure distance<\/em> \u2192 click the edge of the golf fairway or field; read meters.<\/p>\n\n\n\n The zoning is very important to find out. As a buyer, you should be informed (before sending your offer) if the villa is in a red zone, via the diagnostic reports & surveys owners are required to produce as part of the sale process. Sometimes owners or agents try to scam buyers by giving them false or outdated reports, so it’s best to check for yourself.<\/p>\n\n\n\n Before buying a villa, make sure to visit the nearest Mairie<\/span> to ask about the local risk plan and what your obligations will entail. While you’re there, make sure to also ask if there are any building\/planning requests for properties near the villa (you can see approved projects here<\/a>).<\/p>\n\n\n\n You can also consult une carte interactive<\/a> showing layer overlays of each individual type of risk. Here’s some more information about risk zones in France<\/a>, and this website explains each of the potential risks<\/a>.<\/p>\n\n\n\n In red zones, insurance companies are allowed to deny you coverage. If they do cover you, it’s tr\u00e8s<\/em> expensive (it costs at least \u20ac3500 extra per year to properly insure a small red-zone villa worth \u20ac1 million). <\/p>\n\n\n\n Regardless of the zoning, if your house is damaged by a natural phenomenon and you’re lucky enough to have an insurance company willing to insure you, you should know that insurers will only process claims once a state of natural disaster has officially been declared by ministerial decree (called an ‘arr\u00eat\u00e9 interminist\u00e9riel’, which clearly defines the zones affected and the nature of the damage), and then you have only a tight 10-calendar-day window to make a claim. The downside is that it can take months for the status to be granted, or the area covered could possibly not include your villa. If the natural disaster was in a small area (like only a few houses), your commune will likely not declare a natural disaster and then your insurance can refuse to cover you.<\/span><\/p>\n\n\n\n Being in a red high-risk zone should lower the valuation of the property by at least 20%<\/span> compared with villas in blue (managed risks; requires special permission to build anything) or white zones (no risk and no hassles). <\/p>\n\n\n\n If the villa you’re interested in happens to be located in a high-risk (red) zone, then:<\/p>\n\n\n\n If your real estate agent downplays the seriousness of red zone warnings, or tells you that it’s “a decision made in Paris and they don’t inspect each property”, or says that almost all of French Riviera is red zone (only 5% of France is red zone) — they’re not being honest. <\/p>\n\n\n\n Below is an example of a “PPR map” which shows where the red zones are, which you can get at the local Mairie (you can also check the risk areas by address online<\/a>). It’s incredibly specific and there are many types of risks that are accounted for. Highly educated specialists examine each property in order to assign it to a red zone.<\/p>\n\n\n\n Blue zones are areas at moderate risk. This means that it’s much harder (but not impossible!) to get permission to expand or build. You will have to make concessions on what and how you build (for example, your living room may not be allowed to be on the main floor, or you might have to add a basement, etc.) This makes building and renovating more expensive, and increases your insurance costs.<\/p>\n\n\n\n This is a protected nature area. You can not build on (that includes pools and terraces) or clear trees in this area (unless instructed to in order to prevent fires). Green Zones must stay 100% natural.<\/p>\n\n\n\n This is the ideal zone to be in. No significant risk (aside from seismic) and you can build (assuming the house isn’t already the largest allowed on that land size, and you’re not close to anything historic).<\/p>\n\n\n\n Besides the zoning rules (as described above, if you’re in a red zone, you won’t be able to enlarge or rebuild the structure), you’ll also need to check whether a property is a listed building (monument historique<\/em>), within 500m of a listed building, in a conservation area (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysage<\/em>), or in a protected green area (you can search here to see the zoning and green area limits<\/a>).<\/p>\n\n\n\n If it is, ask the local Mairie what restrictions exist, particularly regarding renovation. You will likely be prohibited from making significant alterations to the facade, for example, and you may be severely limited in your choice of materials, finishes, and even colors, which may affect not only your concept but also your budget. <\/p>\n\n\n\n Planning permission is also key; you should also make sure to insert a condition (\u2018clause suspensive\u2019) into the sales contract (\u2018compromis de vente\u2019) stating that the purchase is dependent on planning permission being approved.<\/p>\n\n\n\n Get at least a couple of ‘devis’ quotes (not ‘estimations’, which are not binding and therefore usually a fraction of the real cost<\/a>) before you sign for the property, and have a plan for how you will proceed: Will you use an architect (legally required on projects of 170 m\u00b2 and above), a project manager, French or British builders and artisans, or do the work yourself?<\/p>\n\n\n\n Penser \u00e0 sauter l'\u00e9tape des autorisations d'urbanisme ? C'est tentant, mais ne le fais pas. \u00c9tonnamment, c'est une criminel <\/em>offense to undertake works without planning permission, and the penalty is a fine of up to \u20ac300,000 and 2 years in prison(!!) Local mayors can also impose fines of up to \u20ac500 a day for unauthorized construction work. Although you may think you can get away with it, it is normally neighbors who alert the authorities, and bring a civil action for ‘damages’.<\/p>\n\n\n\n Here are some simple ways to see past satellite images<\/a> of the area so you can see how it’s changed over time (and if that trash on the adjacent property is actually just “temporary”, or if there’s camping grounds nearby, etc). The easiest way is to download Google Earth Pro<\/a> to view historic images.<\/p>\n\n\n\n Make sure to check (at the town’s Mairie \/ town hall) if the land next to the villa is buildable, and if there have been any nearby land sales in the past decade. Also check the planning permissions website<\/a>. <\/p>\n\n\n\n You don’t want to buy a villa and then find out that a developer bought and divided up the land next door, and you’ll be listening to construction noises for the next decade. Or worse — that they’re planning an apartment building, hotel, or camping site next door.<\/p>\n\n\n\n Cadastral maps are the government’s official documents showing the outline of the property boundaries and the shape of the buildings on it. You can search for them on the GeoPortail website<\/a> ou on the official cadastre website<\/a>. <\/p>\n\n\n\n You should also check at the Town Hall to see the plans to make sure they match up with what you have seen, to make sure there weren’t any recent changes that haven’t been added to the maps yet. You don\u2019t want to find out later that your neighbor recently purchased half of the garden you thought you were buying. For this reason, it's worth paying to get a survey done.<\/span><\/p>\n\n\n\n This is important… If part of the villa you're considering, or the pool or any of the outbuildings, isn't shown on the cadastral map, that means it was built without proper permits \/ permission, and the local government could charge you a hefty fine and force you to rip that part of the villa down.<\/span> In fact, that might be (secretly) why the seller is trying to get rid of the property. If the seller didn’t get proper permission, make sure they rectify the situation before the sale, and verify it directly with the local Mairie (city hall) and\/or Pr\u00e9fecture, or don’t buy it! <\/p>\n\n\n\n You can search through historic building permits on this website<\/a>, by searching for a town, then clicking on the green “see building permits” button to see the building permit history. Keep in mind that this site is usually a couple of years out of date, so it won’t show you the most recent permits.<\/p>\n\n\n\n If, for example, the agent tells you that the addition was done in 2018 and you can’t find a building permit<\/a> that matches, then it was done illegally and you could be forced to pay to rip the addition down. Same thing with a pool or garage.<\/p>\n\n\n\n After 10 years, compliance is no longer required from the Mairie, but the period of appeal by third parties for a non-conformity, discovery, and causing damage, is 30 years. So if any part of the building, terrace, pool or garage was built or added within the past 30 years (and you’ll need to verify this), then you need to make sure its construction and specs were 100% legal, otherwise a spiteful neighbor could force you to tear it down.<\/p>\n\n\n\n Make sure to get a recent attestation de non contestation<\/a> \/ certificat de conformit\u00e9<\/a> (a certificate confirming that the property and prior renovations conform to the local laws) — it’s important for a lot of reasons, including insurance and the ability to repair and renovate in the future. Again, verify its authenticity at the Mairie! Do all this before putting your signature on an official offer.<\/p>\n\n\n\n If you are thinking you’ll put up a tall line of trees or shrubs between you and the neighbor, you should know that the Civil Code states that there must be a minimum of 2 meters between the property boundary and a tree that is more than 2 meters tall. The minimum distance for all other plants is 50 cm. This rule only applies if no other rules or uses apply to the region or district. Your town hall will be able to provide details of local laws. Also note that the owner of a tree, even if planted at a legal distance, is liable for damage caused by trees and roots extending to neighboring properties.<\/p>\n\n\n\n Does the area or villa have fiber (high-speed) internet? Here’s a map of internet speeds available<\/a> (you can also search by address), and a map of the areas with fiber<\/a>, and you can drill down the the exact property. If you know the exact address of the villa you’re interested in, you can check on the Orange website to see what type of Internet is available. If fiber isn’t available yet, you can check out the forecast of when it might get fiber internet<\/a>. The government has a plan to make sure more areas get fiber access, but they keep pushing the deadline<\/a> farther and farther, and some streets with few villas, or villas that aren’t on the main road, may Jamais <\/em>get fiber, so we don’t recommend you rely on that.<\/p>\n\n\n\n Keep in mind that even if your street gets fiber, not all the villas will be able to get it because of terrain type and incline issues. It's best to buy a villa that already has fiber, since if the villa doesn't already have it, there's no guarantee you'll be able to get it in the future.<\/span> And not having fiber will become even more of a deal-breaker for buyers in the future (as people get more reliant on video-conference and streaming services), when you want to sell.<\/p>\n\n\n\n All forms of Internet (including satellite, 4G, VDSL, ADSL, etc.) other than fiber have outages and inconsistent speeds that make video calls difficult. They also have download caps, meaning that even if they say “unlimited”, after you download a certain amount of content, the speeds get throttled down to a trickle. So if you’re planning on streaming lots of video (ie. you like to ‘Netflix and chill’), or doing any video calls, you’ll likely need fiber.<\/p>\n\n\n\n It’s also good to know what the mobile \/ cell tower situation is for the area you’re considering. Here’s a map of the mobile coverage<\/a> across France.<\/p>\n\n\n\n Find out as much as you can about the situation of the vendor. Ask: <\/p>\n\n\n\n \u201cHow long has it been on the market?\u201d <\/em>(Watch out: many agents will tell you how long they <\/em>have had it listed, but it could have been listed with several other agents before that… you can double-check by seeing the dates on the surveys they commissioned for the sale.) <\/p>\n\n\n\n \u201cWhy are they selling?\u201d <\/em>(Again, the answer may not be truthful… the seller is unlikely to admit that there’s a permit to surround the villa with camping, or that a high-rise will soon be built and block the view, or that there are major structural issues with the villa.) It’s up to you to check who owns the nearby plots and what they can be used for.<\/p>\n\n\n\n You can also check on this website<\/a> (via the map) if it’s sold in the past 1 to 5 years, and for how much You can also check how much recent turnover there has been in neighboring buildings.<\/p>\n\n\n\n Is the house in a private gated domain (“lotissement” \/ gated community \/ private estate)? While the agent will pitch this as a positive thing, it’s usually not. Being in a domain could end up being a huge headache and a lot of extra cost.<\/p>\n\n\n\n Break-ins<\/a> are just as frequent inside as outside of domains, but it makes having guests and getting packages into an ongoing hassle. It also means increased regulation for what you can and can’t do with your villa, adhering to extra rules regarding noise and yard-work, receiving deliveries, working from home, etc., and paying hefty yearly fees (that can increase at any time!) The rules can change at any time to prohibit you from renting your house or running a home business. For these reasons, they’re also harder to resell.<\/p>\n\n\n\n Gated domains can turn into owning property into a money pit. Today\u2019s service charges look fine\u2014until a few neighbors stop paying, or the private road, gate, trees, fences, pipes, or drains need replacing (resurfacing a 200-meter internal road can mean \u20ac25-30,000 per owner) and\u2014instead of the town paying for it\u2014toi <\/em>and your neighbors must cover the bill, plus leur <\/em>portion. Services start to fray (gate repairs postponed, road lights out) and property values slip.<\/p>\n\n\n\n And if toi <\/em>can’t pay all your fees? Interest accrues quickly and the association can register an automatic lien (hypoth\u00e8que l\u00e9gale) on your villa; the notaire will block any future sale until every cent is cleared. Bailiffs can freeze your bank accounts or seize the property outright. Recent laws even allow a \u201cflash\u201d seizure without a full trial.<\/p>\n\n\n\n Make sure to check the finances of the domain to see if it’s in debt, in legal trouble, or if neighbors have stopped paying their fees\u2014and assume tomorrow\u2019s rules (and costs) may not match today\u2019s brochure.<\/p>\n\n\n\n The notary and agents may not be looking out for your best interests, considering they are paid a percentage of the sale price, and Ils sont pay\u00e9s uniquement si tu termines l'achat de la villa.<\/span> Expect this, and keep in the back of your mind that\u2014just like agents\u2014many will hide issues from potential buyers, and there’s no way to know if yours is other than hiring your own inspectors and doing your own research at the Mairie. <\/p>\n\n\n\n Never forget: It’s up to you to hire independent experts (who get paid whether you buy the villa or not) to double-check everything.<\/p>\n\n\n\n Lorsque vous serez pr\u00eat \u00e0 chercher une propri\u00e9t\u00e9, assurez-vous de lire notre guide complet pour acheter un bien immobilier en France<\/a>. Ces guides expliquent comment estimer la valeur d'une propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9el <\/em>valeur, comment obtenir le meilleur prix et \u00e9viter la surfacturation, les points \u00e0 surveiller, comment \u00e9viter de se faire arnaquer, et plus encore. <\/p>\n\n\n\n Tout d'abord, pour comprendre le march\u00e9 immobilier en France, il faut comprendre comment La tarification au m\u00b2 est une arnaque g\u00e9ante<\/strong><\/a>. Ensuite, vous pourrez passer aux autres guides :<\/p>\n\n\n\n Notre guide sur les orientations du march\u00e9<\/a><\/strong> comprend : Pr\u00e9visions du march\u00e9 immobilier de la C\u00f4te d'Azur, tendances de prix actuelles et historiques sur le march\u00e9, et les raisons pour lesquelles les prix continueront de baisser. De plus, suppl\u00e9mentaires Guide sur les Russes et leur impact<\/a><\/strong> sur le march\u00e9 immobilier de la C\u00f4te d'Azur.<\/p>\n\n\n\n Notre guide des annonces immobili\u00e8res<\/a><\/strong> comprend : comment trouver des villas \u00e0 vendre, ce \u00e0 quoi il faut faire attention, d\u00e9sinformation et avertissements, ench\u00e8res et saisies, achat direct aupr\u00e8s des vendeurs, pourquoi le timing est essentiel, et la raison pour laquelle seulement environ la moiti\u00e9 des ventes de villas sont r\u00e9pertori\u00e9es publiquement.<\/p>\n\n\n\n Notre Guide des arnaques et des secrets<\/a><\/strong> comprend: les avertissements concernant les astuces peu \u00e9thiques que les agents, notaires, vendeurs, promoteurs et constructeurs utilisent pour vous soutirer plus d'argent. C'est une lecture indispensable, et le guide des lanceurs d'alerte que ceux qui sont dans le m\u00e9tier ne veulent pas que vous voyiez. <\/p>\n\n\n\n Notre guide des agents immobiliers<\/a> <\/strong>comprend : les choses malhonn\u00eates que les agents vous diront, le fonctionnement des agences immobili\u00e8res, les agents acheteurs et les chasseurs de biens, pourquoi vous devriez \u00e9viter les agents ill\u00e9gaux et non locaux, et \u00e0 qui faire confiance (un avertissement important). <\/p>\n\n\n\n Notre guide sur la tarification et la d\u00e9termination de la valeur marchande d'une villa<\/a> <\/strong>comprend : pourquoi il y a une telle sur\u00e9valuation extr\u00eame, comment estimer la valeur marchande d'une villa (ce qu'elle vaut), et un guide \u00e9tape par \u00e9tape pour trouver votre prix d'offre.<\/p>\n\n\n\n Notre Guide des choses \u00e0 consid\u00e9rer<\/a><\/strong> inclut : votre r\u00e9el <\/em>co\u00fbts, probl\u00e8mes lors de l'achat d'une villa \u2018 fra\u00eechement r\u00e9nov\u00e9e \u2019, informations sur la criminalit\u00e9 locale et les squatteurs, et questions \u00e0 vous poser.<\/p>\n\n\n\n Notre guide d'achat<\/a><\/strong> inclut : n\u00e9gocier le prix et l'offre initiale, choisir un notaire honn\u00eate, acheter en noir, l'offre officielle et l'acompte, utiliser une SCI, les pi\u00e8ges contractuels, le d\u00e9lai de r\u00e9tractation, que faire avant de verser l'argent, et la signature finale.<\/p>\n\n\n\n Notre Guide apr\u00e8s achat<\/a><\/strong> comprend : les pi\u00e8ges de l'assurance, des conseils pour les r\u00e9sidences secondaires, louer sa villa, la r\u00e9novation et ce qu'il faut savoir sur l'embauche de personnel.<\/p>\n\n\n\n Guide pour les vendeurs :<\/strong> Comment fixer le prix de votre villa pour qu'elle se vende<\/a><\/strong>.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Before you put an offer on a villa, it’s very important that you find out the following things about the property: Diagnostics Reports & Surveys There are a number of surveys that the seller is legally obligated to give you (if they don’t, you can sue them later). They’re by no means exhaustive, and some … Lire la suite<\/a><\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":20791,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"nf_dc_page":"","_surecart_dashboard_logo_width":"180px","_surecart_dashboard_show_logo":true,"_surecart_dashboard_navigation_orders":true,"_surecart_dashboard_navigation_invoices":true,"_surecart_dashboard_navigation_subscriptions":true,"_surecart_dashboard_navigation_downloads":true,"_surecart_dashboard_navigation_billing":true,"_surecart_dashboard_navigation_account":true,"footnotes":""},"categories":[131],"tags":[134],"class_list":["post-20660","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-france-real-estate-guide-french-riviera-villa-rentals","tag-real-estate-in-france"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/iconicalps.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20660","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/iconicalps.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/iconicalps.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/iconicalps.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/iconicalps.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=20660"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/iconicalps.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20660\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/iconicalps.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/20791"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/iconicalps.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=20660"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/iconicalps.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=20660"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/iconicalps.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=20660"}],"curies":[{"name":"ouais","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}Ensoleillement et microclimats<\/h3>\n\n\n
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Probl\u00e8mes potentiels li\u00e9s \u00e0 la vue<\/h3>\n\n\n\n
Taxes sur le logement<\/h3>\n\n\n\n
Son \u00e2ge<\/h3>\n\n\n\n
Risques pour la sant\u00e9<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Radon<\/em><\/h4>\n\n\n
![\"\"](\"https:\/\/iconicalps.com\/wp-content\/uploads\/2020\/08\/tips-buying-property-in-france-1.jpg\")
Pollution et ondes \u00e9lectromagn\u00e9tiques<\/em><\/h4>\n\n\n\n
amiante<\/em><\/h4>\n\n\n\n
Nearby Farmland and Golf Courses<\/em><\/h4>\n\n\n\n
Danger (Risk) Zones<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Risk-Zone Insurance Warning<\/em><\/h4>\n\n\n\n
Red Zones<\/em><\/h4>\n\n\n\n
\n
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<\/figure>\n\n\n\nBlue Zones<\/em><\/h4>\n\n\n\n
Green Zones<\/em><\/h4>\n\n\n\n
White Zones<\/em><\/h4>\n\n\n\n
Renovation Limitations & Zoning<\/h3>\n\n\n\n
Nearby Problems<\/h3>\n\n\n
![\"\"](\"https:\/\/iconicalps.com\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/french-riviera-real-estate-predictions-2022.jpg\")
<\/figure>\n<\/div>\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/iconicalps.com\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/french-riviera-real-estate-predictions-1-800x559.jpg\")
![\"\"](\"https:\/\/iconicalps.com\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/france-real-estate-buying-guide-800x578.jpg\")
What You’ll Actually Own<\/h3>\n\n\n\n
![\"\"](\"https:\/\/iconicalps.com\/wp-content\/uploads\/2021\/05\/france-real-estate-buying-guide-800x420.jpg\")
<\/figure>\n\n\n\nIllegal Additions and Structures<\/h3>\n\n\n\n
The Space Between Your Villa and the Neighbor<\/h3>\n\n\n\n
Internet & Mobile Access<\/h3>\n\n\n\n
Why Are They Selling?<\/h3>\n\n\n\n
Gated Domains<\/h3>\n\n\n\n
Don’t Just Trust\u2014Verify!<\/h3>\n\n\n\n
Acheter une villa ? Lisez ceci d'abord !<\/h3>\n\n\n\n