{"id":20666,"date":"2021-06-20T18:47:33","date_gmt":"2021-06-20T16:47:33","guid":{"rendered":"https:\/\/iconicriviera.com\/?p=20666"},"modified":"2021-06-20T18:47:33","modified_gmt":"2021-06-20T16:47:33","slug":"france-immobilier-guide-le-processus-d%27achat","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/iconicalps.com\/fr\/france-real-estate-guide-the-buying-process\/","title":{"rendered":"Le processus d'achat et les contrats"},"content":{"rendered":"
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Alors, tu as trouv\u00e9 une villa qui te pla\u00eet et tu veux faire une offre. D'abord, lis ce guide pour savoir comment estimer la valeur d'une villa<\/a><\/strong>, comme \u00e7a, tu sais quel prix proposer. Ton prix doit se baser sur la valeur actuelle du march\u00e9 de la villa, pas sur le prix demand\u00e9 par le vendeur.<\/p>\n\n\n\n

Ensuite, assure-toi d'avoir lu tous nos guides et d'avoir r\u00e9cup\u00e9r\u00e9 les rapports de diagnostic, v\u00e9rifi\u00e9 le zonage et fait toutes les autres choses qu'on a recommand\u00e9es<\/a>. <\/p>\n\n\n\n

Une fois que t'es s\u00fbr d'avoir bien tout v\u00e9rifi\u00e9 et que t'es pr\u00eat \u00e0 faire une offre, voil\u00e0 comment tu dois faire :<\/p>\n\n\n\n

Calculez le prix de votre offre<\/h3>\n\n\n\n

Voici un guide \u00e9tape par \u00e9tape : Comment d\u00e9terminer ta premi\u00e8re offre<\/a>. <\/p>\n\n\n\n

Rappelle-toi : Tout Les prix que tu vois annonc\u00e9s ont un truc en commun : jusqu'\u00e0 pr\u00e9sent, personne n'a voulu payer ce prix.<\/span> Ne crois pas les agents quand ils disent que d'autres ont \u00e9t\u00e9 int\u00e9ress\u00e9s \u00e0 des prix \u00e9lev\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

Les agents ont g\u00e9n\u00e9ralement pour consigne de la part de leur agence de ne pas laisser les acheteurs faire d\u2019offres \u00e0 la \u2018 valeur du march\u00e9 \u2019 (pour \u00e9viter de manipuler les prix du march\u00e9 et parce qu\u2019ils pourraient en tirer un revenu r\u00e9gulier en facilitant les locations saisonni\u00e8res). Attends-toi \u00e0 ce que les agents te mentent pour te dissuader de faire une offre bien inf\u00e9rieure au prix demand\u00e9. Id\u00e9alement, ton offre devrait \u00eatre adress\u00e9e directement au propri\u00e9taire (via une lettre sous pli ferm\u00e9 d\u00e9pos\u00e9e dans sa bo\u00eete aux lettres), ou bien passer par un notaire \u2014 que tu auras choisi toi-m\u00eame, pas celui recommand\u00e9 par l\u2019agent \u2014 mais sache qu\u2019une fois que l\u2019agent aura re\u00e7u l\u2019offre du notaire, il se peut tout simplement qu\u2019il ne la transmette pas au propri\u00e9taire.<\/p>\n\n\n\n

Remarque : <\/strong>Si le vendeur refuse le prix au m\u00b2 que tu estimes \u00eatre sa vraie valeur (et que tu l'as entendu de sa bouche), tu peux attendre et continuer \u00e0 chercher. Si le prix est trop \u00e9lev\u00e9, il y a de fortes chances que le bien ne se vende pas \u2014 et qu'il finisse par accepter une offre \u00e0 la valeur du march\u00e9 en priv\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Consulte les rapports d'enqu\u00eate<\/h3>\n\n\n\n

Il y a plusieurs enqu\u00eates<\/a> que le vendeur est l\u00e9galement oblig\u00e9 de te donner (s\u2019il ne le fait pas, tu pourras le poursuivre en justice plus tard). Ils ne sont absolument pas exhaustifs, et certains experts sont corrompus et mentiront au profit de l\u2019agent ou du notaire, il est donc important de faire ta propre inspection aussi (avant <\/em>tu signes le contrat.<\/p>\n\n\n\n

Les diagnostics que te donne le vendeur doivent \u00eatre r\u00e9centsvoici les d\u00e9tails<\/a>. Tiens, voici un guide des rapports de diagnostic<\/a> et encore un guide<\/a>. Le vendeur n'est pas tenu de r\u00e9parer les d\u00e9fauts ; en tant qu'acheteur, c'est \u00e0 toi de payer pour les faire r\u00e9parer. Le vendeur a simplement l'obligation de te fournir les rapports complets. S'il ne le fait pas, il reste enti\u00e8rement responsable des d\u00e9fauts li\u00e9s \u00e0 ces points pr\u00e9cis. Mais arriver \u00e0 lui faire payer, c'est une autre histoire\u2026<\/p>\n\n\n\n

N'oublie pas de prendre aussi le certificat d'urbanisme<\/a>, pour que tu aies une id\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale de ce qu'on peut faire avec ce bien.<\/p>\n\n\n\n

Lisez notre guide des choses importantes \u00e0 d\u00e9couvrir<\/a> pour en savoir plus sur les rapports.<\/p>\n\n\n\n

Avant de le mettre par \u00e9crit<\/h3>\n\n\n\n

Il y a quelques d\u00e9marches \u00e0 faire avant de faire une offre. D'abord, passe \u00e0 la mairie et renseigne-toi sur le bien, les voisins, etc. V\u00e9rifie si des terrains voisins ont un permis de construire et quels sont les risques naturels, puis v\u00e9rifie l'historique des permis de construire du bien immobilier<\/a> pour voir si des travaux ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9s sans permis, etc. N'oublie pas de te procurer un certificat d'urbanisme<\/a> de la mairie.<\/p>\n\n\n\n

Ensuite, fais appel \u00e0 un \u2018 Expert de B\u00e2timent \u2019 certifi\u00e9 CERTIBAT\u2019<\/a> pour inspecter la villa et signaler tout point pr\u00e9occupant (comme des probl\u00e8mes structurels pas forc\u00e9ment visibles, etc.). Ton vendeur n\u2019est pas tenu de te signaler les d\u00e9fauts structurels affectant le bien, que tu ach\u00e8tes \u00ab en l\u2019\u00e9tat \u00bb \u2013 m\u00eame s\u2019il n\u2019a pas le droit de les cacher. \u00c7a veut dire que si, apr\u00e8s avoir sign\u00e9 un contrat, tu d\u00e9couvres des d\u00e9fauts structurels ou autres concernant le bien ou ses \u00e9quipements, tu es quand m\u00eame oblig\u00e9 de finaliser l'achat au prix convenu et tu ne peux pas obtenir de d\u00e9dommagement de la part du vendeur. C'est donc important de confier l'inspection avant <\/em>tu signes le contrat.<\/span><\/p>\n\n\n\n

Ensuite, envoie un e-mail \u00e0 l'agent pour qu'il le transmette au vendeur, demande le vendeur <\/em>s'ils veulent d\u00e9clarer<\/a> Des probl\u00e8mes non r\u00e9v\u00e9l\u00e9s avec la propri\u00e9t\u00e9 qui n'\u00e9taient pas visibles pendant la visite, tels que des inondations r\u00e9currentes dans le sous-sol, des litiges avec les voisins ou tout autre probl\u00e8me impliquant des tiers. Assure-toi d'obtenir une r\u00e9ponse \u00e9crite par e-mail. Il sera utile d'avoir cela par \u00e9crit en cas de litige d\u00e9coulant de probl\u00e8mes non d\u00e9clar\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

Ensuite, v\u00e9rifie bien tous les autres probl\u00e8mes potentiels mentionn\u00e9s ici<\/a> (connexion Internet, radon, plan d'urbanisme, etc.), puis, une fois que tu es satisfait, fais une offre officielle par l'interm\u00e9diaire d'un notaire. Pour r\u00e9duire les frais de notaire, tu peux pr\u00e9ciser qu'une partie du prix de vente correspond au paiement du mobilier.<\/p>\n\n\n\n

Astuce pour faire des \u00e9conomies : <\/strong>Tu peux r\u00e9duire tes frais de notaire<\/span> (qui sont calcul\u00e9s uniquement sur le prix de la villa vide) en s\u00e9parant les frais d'agence du prix de vente et en les payant toi-m\u00eame (le notaire gardera l'argent et le transf\u00e9rera \u00e0 l'agence une fois la vente conclue). Tu peux aussi pr\u00e9lever environ 3% (ne d\u00e9passe pas environ 2-3%, sinon tu risques un contr\u00f4le fiscal) du montant total pour la cuisine, la salle de bains, les luminaires, les meubles, etc., et payer \u00e7a s\u00e9par\u00e9ment.<\/p>\n\n\n\n

N\u00e9gocier<\/h3>\n\n\n\n

La dure r\u00e9alit\u00e9, c'est que certains vendeurs ne sont tout simplement pas s\u00e9rieux. Ils ont mis leur villa en vente juste pour voir si un pigeon serait pr\u00eat \u00e0 payer plusieurs fois sa valeur r\u00e9elle. Cela dit, c'est difficile de savoir lesquels sont s\u00e9rieux et lesquels ne le sont pas tant que tu n'as pas fait d'offre.<\/p>\n\n\n\n

Pour faire baisser le prix d'un bien immobilier, certains acheteurs avis\u00e9s demandent \u00e0 des amis de visiter le bien et de faire des offres d'achat inf\u00e9rieures au prix du march\u00e9. Ensuite, si ces offres basses sont refus\u00e9es, ils font une offre proche de la valeur du march\u00e9, que le vendeur accepte souvent.<\/p>\n\n\n\n

Comment choisir un notaire<\/h3>\n\n\n\n

Un notaire, c'est en gros un juriste sp\u00e9cialis\u00e9 dans l'immobilier et un percepteur d'imp\u00f4ts qui conseille ses clients, s'occupe des formalit\u00e9s administratives li\u00e9es \u00e0 la transaction et per\u00e7oit les imp\u00f4ts pour le compte de l'\u00c9tat. Assure-toi de Occupe-toi de tes affaires<\/a> \u2014 N'utilise pas celui du vendeur ni celui de ton agent, et fais le bon choix. Pr\u00e9vois d'ajouter environ 7% au prix final pour les taxes et les frais.<\/span> <\/p>\n\n\n\n

Commence \u00e0 chercher un notaire bien avant d'avoir trouv\u00e9 le bien de tes r\u00eaves, car en trouver un de qualit\u00e9 peut prendre du temps. Tu devras contacter plusieurs notaires, car certains essaieront de t'arnaquer, de te mentir ou de te faire payer trop cher. Il y a tr\u00e8s peu de contr\u00f4le dans ce secteur. Ne fais pas appel \u00e0 celui recommand\u00e9 par l'agent immobilier ou le vendeur.<\/p>\n\n\n\n

M\u00eame si certains notaires malhonn\u00eates te disent le contraire, les notaires savent (et toi aussi, maintenant) que La loi a chang\u00e9 en 2021 et maintenant, les frais maximaux sont de 0,7991 TP3T, et ils ont le droit d'accorder une r\u00e9duction de 201 TP3T<\/a> sur leurs frais (y compris la surtaxe hypoth\u00e9caire) pour les biens immobiliers dont le prix de vente est sup\u00e9rieur \u00e0 100 000 \u20ac. <\/p>\n\n\n\n

Assure-toi d'avoir une ventilation pr\u00e9cise de toutes les taxes et tous les frais \u00e0 l'avance. Vu le manque de contr\u00f4le, plein de notaires essaieront (ill\u00e9galement !) de te surfacturer.<\/span> Assure-toi donc que, s'ils acceptent de t'accorder la remise de 20%, leurs frais (hors taxes) ne d\u00e9passent pas 0,6392% du prix de vente. pour la partie au-del\u00e0 de 60 000 \u20ac<\/a> qui est 0,7991 TP3T moins la remise autoris\u00e9e de 201 TP3T<\/a>, et qu'ils n'ajoutent pas de frais suppl\u00e9mentaires non justifi\u00e9s (comme des frais de traduction) \u2014 le reste de ce que vous paierez devrait aller aux taxes gouvernementales. <\/p>\n\n\n\n

Voici plus d'infos sur les notaires en France<\/a> et voil\u00e0 combien tu dois pr\u00e9voir pour le notaire<\/a> (mets \u00ab 06 \u00bb dans le champ \u00ab d\u00e9partement \u00bb ; note bien que ce calcul ne tient pas compte de la r\u00e9duction sur les honoraires 20%). Pour calculer ce que le notaire va \/ devrait te facturer comme honoraires, sors ta calculatrice et entre le prix de vente, moins 60 000 \u20ac (le frais pour le montant inf\u00e9rieur \u00e0 60 000 \u20ac<\/a> (sont b\u00eatement compliqu\u00e9s), puis multipliez (x) par 0,006392 (par exemple, les frais de notaire pour un bien de 2 millions d'euros, vous devrez payer au notaire 12 400 \u20ac + les frais pour le montant inf\u00e9rieur \u00e0 60 000 \u20ac, qui s'\u00e9l\u00e8vent \u00e0 878 \u20ac, pour un total de 13 278 \u20ac).<\/p>\n\n\n\n

Souviens-toi : <\/strong>Tu es Jamais <\/em>oblig\u00e9 de conclure une transaction avec un notaire en particulier, et ils n'ont pas le droit de te facturer pour un travail partiel, peu importe ce qu'ils te menacent pour te garder comme notaire (ils ne sont pay\u00e9s que lorsque tu finalises la vente avec eux). S'ils sont malhonn\u00eates ou essaient de surfacturer, alors laisse-leur une mauvaise critique en ligne pour avertir les autres, signale-les \u00e0 chambre.alpesmaritimes@notaires.fr<\/a>, et d'aller voir un autre notaire.<\/p>\n\n\n\n

Recours limit\u00e9 <\/strong>C'est important d'avoir un deuxi\u00e8me avis et de pas faire confiance \u00e0 ton notaire. Voici pourquoi : Les notaires sont une profession auto-r\u00e9glement\u00e9e. Les litiges entre notaires et acheteurs vont \u00e0 un \u2018m\u00e9diation<\/a>, dirig\u00e9s par les notaires (si jamais vous arrivez jusque-l\u00e0, ce que moins de la moiti\u00e9 des plaintes font). Comme tu peux l'imaginer, le m\u00e9diateur est choisi par \u2013 et fid\u00e8le aux \u2013 notaires. Pire encore, le notaire n'est pas oblig\u00e9 de participer \u00e0 la m\u00e9diation<\/a> tellement d'autres ne le font pas. Ce manque total de responsabilit\u00e9 encourage les notaires \u00e0 mentir et \u00e0 omettre des informations afin de conclure la vente et de toucher la commission.<\/p>\n\n\n\n

Du coup, on te conseille de prendre un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 en immobilier pour qu'il v\u00e9rifie tous les contrats et t'aide \u00e0 suivre la transaction. En France, on appelle un avocat en immobilier plut\u00f4t un \u201cavocat en droit de l'immobilier<\/em>\u201cCe type d'avocat est sp\u00e9cialis\u00e9 dans les lois relatives aux transactions immobili\u00e8res, \u00e0 l'utilisation des terres et autres sujets connexes. Il peut te donner des conseils juridiques, examiner des contrats et te repr\u00e9senter en cas de litige.<\/p>\n\n\n\n

Attention arnaque : <\/strong>Des hackers envoient des mails depuis les comptes mail des notaires<\/em>, avec le bon montant en \u20ac d\u00fb, mais les coordonn\u00e9es bancaires du pirate, pour les d\u00e9p\u00f4ts. V\u00e9rifiez toujours les coordonn\u00e9es bancaires par t\u00e9l\u00e9phone si vous allez payer par virement.<\/p>\n\n\n\n

Acheter au noir<\/h3>\n\n\n\n

\u00c7a s'applique seulement si tu ach\u00e8tes directement du vendeur, parce que les agents ne te laisseront pas parler directement aux vendeurs.<\/p>\n\n\n\n

Fais gaffe \u00e0 ne pas te faire avoir avec le \u2018paiement au noir\u2019. C'est quand un vendeur veut que tu lui paies une partie du prix en liquide directement pour cacher une partie du prix au notaire. \u00c7a arrive quasiment jamais (apr\u00e8s tout, c'est de la fraude fiscale), mais \u00e7a vaut le coup d'en parler. \u00c7a peut aider le vendeur \u00e0 r\u00e9duire l'imp\u00f4t sur les plus-values tout en r\u00e9duisant les frais de notaire pour l'acheteur, mais c'est aussi ill\u00e9gal et \u00e7a peut te causer de gros soucis :<\/p>\n\n\n\n