- \n
- D'abord, renseigne-toi sur statistiques m\u00b2 et pourquoi elles sont fausses<\/strong><\/a> c'est le truc le plus important \u00e0 savoir sur le march\u00e9 immobilier fran\u00e7ais.<\/li>\n\n\n\n
- Voil\u00e0 comment estimer la valeur de march\u00e9 de ta villa<\/a> <\/strong>(c'est le m\u00eame topo pour les acheteurs comme pour les vendeurs).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
- \n
- Pour savoir si \u00e7a va monter ou descendre en valeur dans les prochaines ann\u00e9es, il faut analyser les facteurs qui influencent le march\u00e9 immobilier. Voici notre guide sur la situation actuelle du march\u00e9 et sa direction<\/a><\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Les acheteurs d\u00e9couvriront la valeur du march\u00e9 : <\/strong>Quand un acheteur prend un cr\u00e9dit immobilier, la banque fait une \u00e9valuation du bien et lui dit sa valeur sur le march\u00e9 (la banque n'approuvera pas un cr\u00e9dit sup\u00e9rieur \u00e0 la valeur du march\u00e9). De plus, sur le march\u00e9 de l'immobilier de luxe, les acheteurs ont normalement des conseillers financiers qui leur recommanderont de faire \u00e9valuer le bien. <\/p>\n\n\n\n
Si tu mets le prix de ta villa au-dessus du march\u00e9 : <\/strong>\u00c7a ne se vendra pas. C'est aussi simple que \u00e7a. \u00c7a va rester sur le march\u00e9 pendant des ann\u00e9es jusqu'\u00e0 ce que tu d\u00e9cides de le retirer. Tu peux v\u00e9rifier par toi-m\u00eame en activant les notifications par email. les sites agr\u00e9gateurs<\/a>. <\/p>\n\n\n\n
Certains vendeurs s'en foutent que leur villa tra\u00eene sur le march\u00e9 sans se vendre parce qu'ils aiment le fantasme que leur villa vaut bien plus qu'en r\u00e9alit\u00e9, ou alors ils sont bloqu\u00e9s dans la vieille id\u00e9e que les Russes vont trop d\u00e9penser<\/a> sur leur villa. Les agents n'adorent pas \u00e7a, mais comme ils sont en concurrence pour d\u00e9crocher le mandat, ils n'ont pas le choix : la plupart des vendeurs choisissent aveugl\u00e9ment l'agent qui leur promet de vendre leur villa au meilleur prix.<\/p>\n\n\n\n
Les motivations de l'agent<\/h3>\n\n\n\n
Les agents sont super comp\u00e9titifs et leurs agences les r\u00e9compensent quand ils signent de nouveaux vendeurs. Comme tu verras quand tu leur parleras, ils vont je te promets la lune<\/a> pour avoir la liste. <\/p>\n\n\n\n
Les agents se font concurrence sur le prix auquel ils te disent qu'ils peuvent vendre ta villa. Mais quand tu demandes une justification du prix, ils donnent soit de fausses \u2018 ventes pass\u00e9es \u2019 (demande les adresses et V\u00e9rifie comme \u00e7a<\/a>ou alors ils citent prix du faux m2<\/a>, ou juste te dire qu'il faut leur faire aveugl\u00e9ment confiance parce que ce sont \u2018les experts\u2019. <\/p>\n\n\n\n
Un moyen rapide de v\u00e9rifier les ventes pass\u00e9es dont ils te parlent, c'est de regarder sur Prix immobiliers France<\/a> o\u00f9 tu peux voir une carte avec une superposition de tout <\/em>les villas qui se sont vendues ces dix derni\u00e8res ann\u00e9es), pour te donner une id\u00e9e de comment leur taille et leur emplacement se comparent \u00e0 ta villa. Les prix indiqu\u00e9s sont corrects (mais incluent les taxes), mais les m\u00b2 et le nombre de pi\u00e8ces indiqu\u00e9s sont pas<\/em> pr\u00e9cis voil\u00e0 pourquoi<\/a>.<\/p>\n\n\n\n
![\"\"](\"https:\/\/iconicalps.com\/wp-content\/uploads\/2021\/06\/real-estate-france-tips-scams-m2-800x596.jpg\")
<\/figure>\n\n\n\nLa raison pour laquelle ils mentent sur la valeur de ta villa, c'est pour avoir le mandat. Ce n'est pas qu'ils soient mauvais, c'est que le syst\u00e8me en France est mal foutu. Quand ils signent un nouveau vendeur, ils touchent la commission peu importe qui trouve l'acheteur final. Ils peuvent ensuite le promouvoir (ainsi que leur agence) en ligne. <\/p>\n\n\n\n
Ils savent que la villa ne se vendra pas tant que tu n'auras pas baiss\u00e9 le prix. \u00c0 ce moment-l\u00e0, ils pourront dire \u2018le march\u00e9 est pire maintenant\u2019 ou trouver une excuse, mais au final, ils toucheront leur commission, puisqu'ils sont ceux qui ont d\u00e9croch\u00e9 le mandat.<\/p>\n\n\n\n
Si tu veux vraiment vendre, faut que tu connaisses la vraie valeur du march\u00e9 et que tu fixes le bon prix pour la villa. \u00c9coute pas les agents qui essaient de se surpasser, \u00e7a va te causer que des soucis et rien ne se vendra. Comme nous l'a dit un agent du coin : \u201cQuand on annonce la vraie valeur du march\u00e9 de leur villa aux propri\u00e9taires, avec l'analyse DVF, ils paniquent. Puis d'autres agences leur donnent des prix plus \u00e9lev\u00e9s, qui rel\u00e8vent du fantasme, juste pour avoir le mandat\u2026 Donc, au final, on est oblig\u00e9s de jouer ce jeu et de leur dire que leur maison vaut plus que ce\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n
Voici un exemple\u2026<\/em><\/h2>\n\n\n\n
C'est une villa tout \u00e0 fait ordinaire, rien de sp\u00e9cial. actuellement en vente<\/a> \u00e0 \u00c8ze. Malgr\u00e9 le bruit de la route et l'orientation Est, il est affich\u00e9 \u00e0 presque 6 millions d'euros (r\u00e9duit de 7 millions !) Une absolue dingue <\/em>prix demand\u00e9. Aucune villa n'a jamais <\/em>vendu \u00e0 ce prix du m\u00b2 \u00e0 \u00c9ze, de m\u00e9moire d'homme. Mais \u00e7a n'a pas emp\u00each\u00e9 les agents immobiliers de se surpasser pour d\u00e9crocher le mandat pour leur agence. Il va rester sur le march\u00e9 jusqu'\u00e0 ce que les propri\u00e9taires soient d\u00e9sesp\u00e9r\u00e9s, \u00e0 ce moment-l\u00e0 il se vendra probablement autour d'1 million d'euros.<\/p>\n\n\n\n
![\"\"](\"https:\/\/iconicalps.com\/wp-content\/uploads\/2022\/01\/guide-pricing-real-estate-france-immoblier-800x524.jpg\")
<\/figure>\n\n\n\nApr\u00e8s v\u00e9rification Prix immobiliers France<\/a>, on voit que la villa du voisin a probablement \u00e9t\u00e9 faite par le m\u00eame promoteur et est du m\u00eame style et de taille \u00e0 peu pr\u00e8s identique (bas\u00e9 sur son emprise au sol et ses \u00e9tages, comme vu sur Google Earth) ; elle s'est vendue 930 500 \u20ac !<\/p>\n\n\n
\n![\"\"](\"https:\/\/iconicalps.com\/wp-content\/uploads\/2022\/01\/french-real-estate-pricing-800x220.jpg\")
Villa \u00e0 vendre (\u00e0 gauche) et voisine (\u00e0 droite)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n \n\nComme tu peux voir, c'est un autre exemple de comment Les notaires sous-estiment la surface en m\u00b2 de fa\u00e7on flagrante pour gonfler artificiellement le prix moyen au m\u00b2.<\/a>. Le site des notaires indique la villa vendue (celle des voisins) comme faisant 125 m\u00b2, alors que l'annonce de vente de l'agence pour la villa mentionne une superficie de 379 m\u00b2 (l'agent nous a dit que c'\u00e9tait tout en m\u00e8tres carr\u00e9s hors sol et v\u00e9rifi\u00e9).<\/p>\n<\/div>\n\n\n\n
\n![\"\"](\"https:\/\/iconicalps.com\/wp-content\/uploads\/2023\/04\/france-m2-pricing-stats-fraud-immo-400x284.jpg\")
La villa du voisin<\/figcaption><\/figure>\n<\/div><\/div>\n<\/div>\n\n\n\n <\/div>\n\n\n\nEt un autre exemple<\/em>...<\/h2>\n\n\n\n
Cette villa sur les hauteurs de Villefranche-sur-Mer co\u00fbte 4,6 millions d'euros. Elle fait 260 m\u00b2 et a besoin d'une r\u00e9novation (l'int\u00e9rieur est dans le style tr\u00e8s bas de gamme des ann\u00e9es 80).<\/p>\n\n\n\n
![\"\"](\"https:\/\/iconicalps.com\/wp-content\/uploads\/2023\/02\/france-real-estate-pricing-averages-800x489.jpg\")
<\/figure>\n\n\n\nVoil\u00e0 (sur la gauche), \u00e0 c\u00f4t\u00e9 de la villa des voisins, qui est plus de deux fois plus grande :<\/p>\n\n\n\n
![\"\"](\"https:\/\/iconicalps.com\/wp-content\/uploads\/2023\/02\/real-estate-pricing-france-800x266.jpg\")
<\/figure>\n\n\n\nEt en DVF, on voit que la villa du voisin (qui fait 565 m\u00b2) s'est vendue 1,1 million d'euros au plus fort du boom Covid (prix plus \u00e9lev\u00e9s que la normale). Presque toutes les autres villas dans les environs se sont vendues \u00e0 des prix similaires.<\/p>\n\n\n\n
![\"\"](\"https:\/\/iconicalps.com\/wp-content\/uploads\/2023\/04\/france-m2-pricing-stats-immo-800x226.jpg\")
<\/figure>\n\n\n\n...et pourtant, le propri\u00e9taire s'est laiss\u00e9 convaincre par un agent malhonn\u00eate cherchant \u00e0 obtenir le mandat, que sa villa vaut 4,6 millions d'euros, au lieu des environ 900 000 euros qu'elle vaut r\u00e9ellement. Du coup, 6 ans apr\u00e8s, elle n'est toujours pas vendue.<\/p>\n\n\n\n
Mandat exclusif<\/h3>\n\n\n\n
Opter pour un mandat exclusif peut sembler \u00eatre un gage de confiance envers un agent, mais \u00e7a te met souvent les pieds dans le plat : tu confies \u00e0 un seul interm\u00e9diaire le monopole de la commercialisation et de la n\u00e9gociation, mais le contrat te rend quand m\u00eame redevable de la totalit\u00e9 de la commission \u2014 m\u00eame si, au final, tu trouves l'acheteur toi-m\u00eame ou si l'agent n'apporte pas grand-chose. <\/p>\n\n\n\n
Pire encore, le mandat type regorge de clauses favorables \u00e0 l'agent : une p\u00e9riode irr\u00e9vocable (g\u00e9n\u00e9ralement de trois mois) pendant laquelle tu ne peux pas r\u00e9silier le contrat, des renouvellements automatiques qui se prolongent mois apr\u00e8s mois, et une clause p\u00e9nale qui permet \u00e0 l\u2019agent d\u2019exiger ses honoraires \u2014 ou une p\u00e9nalit\u00e9 sal\u00e9e \u2014 si tu le contournes ou si tu signes avec un acheteur qu\u2019il t\u2019a d\u00e9j\u00e0 \u201c pr\u00e9sent\u00e9 \u201d, parfois jusqu\u2019\u00e0 deux ans apr\u00e8s la fin du mandat. <\/p>\n\n\n\n
Comme les agences concurrentes ne peuvent pas faire de pub et que les annonces priv\u00e9es risquent d\u2019enfreindre la loi, la visibilit\u00e9 de ta maison diminue justement au moment o\u00f9 une large diffusion est la plus importante ; si le prix s\u2019av\u00e8re mal choisi ou si la relation se d\u00e9t\u00e9riore, tu dois envoyer une mise en demeure et attendre que le d\u00e9lai expire au lieu de t\u2019adapter au march\u00e9. En bref, le mandat exclusif fait passer le pouvoir de n\u00e9gociation \u2014 et le risque \u2014 de toi \u00e0 l\u2019agent, ce qui r\u00e9duit la concurrence, la flexibilit\u00e9 et, au final, tes chances d\u2019obtenir le meilleur prix selon ton propre calendrier.<\/p>\n\n\n\n
Un autre inconv\u00e9nient cach\u00e9, c\u2019est que les mandats exclusifs d\u00e9couragent la collaboration \u201c inter-agences \u201d \u2014 cette pratique fran\u00e7aise o\u00f9 deux agences s\u2019associent et se partagent la commission quand l\u2019une d\u2019elles apporte l\u2019acheteur. Comme les honoraires de l\u2019agent exclusif sont prot\u00e9g\u00e9s par contrat, il n\u2019a pas vraiment d\u2019int\u00e9r\u00eat financier \u00e0 inviter des concurrents \u00e0 participer \u00e0 la transaction et \u00e0 partager 50 % de ses gains. Beaucoup refusent tout simplement les co-mandats ou exigent un partage tellement d\u00e9s\u00e9quilibr\u00e9 que les autres courtiers se retirent. R\u00e9sultat : le vivier d\u2019acheteurs qualifi\u00e9s s\u2019amenuise, surtout parmi les acheteurs internationaux dont l\u2019agent pr\u00e9f\u00e9r\u00e9 n\u2019est peut-\u00eatre pas inclus dans le mandat. Ce qui devrait \u00eatre un march\u00e9 coop\u00e9ratif se transforme en un jardin clos, o\u00f9 ton bien ne circule qu\u2019aupr\u00e8s des contacts et sur les portails de cet agent, ce qui r\u00e9duit sa visibilit\u00e9 et prolonge sa dur\u00e9e de mise en vente.<\/p>\n\n\n\n
Agences immobili\u00e8res en ligne<\/h3>\n\n\n\n
Une douzaine d'agences immobili\u00e8res en ligne ont ouvert leurs portes en France ces cinq derni\u00e8res ann\u00e9es. M\u00eame si elles ne d\u00e9tiennent qu'une part infime du march\u00e9, elles connaissent une croissance rapide. Leurs frais sont bien moins \u00e9lev\u00e9s que ceux des agences immobili\u00e8res traditionnelles. \u00c7a vaut le coup de les essayer avant de te tourner vers une agence traditionnelle, car si tu parviens \u00e0 vendre via l'une d'entre elles, tu \u00e9conomiseras sur les frais et tu te \u00e9pargneras des efforts. <\/p>\n\n\n\n
Voici les principaux \u00e0 d\u00e9couvrir :<\/p>\n\n\n\n
- \n
- Liberkeys<\/a><\/li>\n\n\n\n
- Welmo<\/a><\/li>\n\n\n\n
- Les agences de papa<\/a><\/li>\n\n\n\n
- Proprioo<\/a><\/li>\n\n\n\n
- Pour les particuliers<\/a><\/li>\n\n\n\n
- Hosman<\/a><\/li>\n\n\n\n
- PAP<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
<\/div>\n\n\n\nUn conseil pour traiter avec les agents : <\/strong>Les agences essaient parfois d'inclure des clauses p\u00e9nales ill\u00e9gales dans les mandats, qui obligent le vendeur \u00e0 payer tout ou partie des honoraires d'agence m\u00eame si la maison est vendue par un autre agent, ou \u00e0 payer 50% si les vendeurs trouvent eux-m\u00eames un acheteur. C'est ill\u00e9gal, mais les agences essaient quand m\u00eame de t'arnaquer avec cette clause. Le seul interm\u00e9diaire qui peut \u00eatre r\u00e9mun\u00e9r\u00e9, c'est celui qui s'est occup\u00e9 de la vente.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
If you want to sell your villa, you’ll need to know two things: the real true value of your property, and why agents tell you it’s worth more than it really is. How to Figure Out What Your Villa is Really Worth The #1 thing to know is: the market value. The market value of … Lire la suite<\/a><\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":20791,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"nf_dc_page":"","_surecart_dashboard_logo_width":"180px","_surecart_dashboard_show_logo":true,"_surecart_dashboard_navigation_orders":true,"_surecart_dashboard_navigation_invoices":true,"_surecart_dashboard_navigation_subscriptions":true,"_surecart_dashboard_navigation_downloads":true,"_surecart_dashboard_navigation_billing":true,"_surecart_dashboard_navigation_account":true,"footnotes":""},"categories":[131],"tags":[134],"class_list":["post-23687","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-france-real-estate-guide-french-riviera-villa-rentals","tag-real-estate-in-france"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/iconicalps.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/23687","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/iconicalps.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/iconicalps.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/iconicalps.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/iconicalps.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=23687"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/iconicalps.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/23687\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/iconicalps.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/20791"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/iconicalps.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=23687"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/iconicalps.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=23687"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/iconicalps.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=23687"}],"curies":[{"name":"ouais","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
- Welmo<\/a><\/li>\n\n\n\n
- Liberkeys<\/a><\/li>\n\n\n\n
- Voil\u00e0 comment estimer la valeur de march\u00e9 de ta villa<\/a> <\/strong>(c'est le m\u00eame topo pour les acheteurs comme pour les vendeurs).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n