Raccourcis

    Guide pour les vendeurs : Comment fixer le prix de votre villa

    Si tu veux vendre ta villa, il faut que tu saches deux choses : la vraie valeur de ton bien, et pourquoi les agents te disent qu'il vaut plus qu'il ne le vaut vraiment.

    Comment savoir ce que vaut vraiment ta villa

    Ce qu'il faut savoir sur le #1, c'est : la valeur du marché. La valeur du marché de ta villa dépend des ventes récentes dans le coin — pas de la prix moyens du m² bidon. Voici ce que ta villa va coûter. Tu ne peux pas faire confiance à ce qu'un agent te dit sur la valeur du marché (voir ci-dessous pourquoi) – donc tu devras faire tes propres recherches.

    Les acheteurs découvriront la valeur du marché : Quand un acheteur prend un crédit immobilier, la banque fait une évaluation du bien et lui dit sa valeur sur le marché (la banque n'approuvera pas un crédit supérieur à la valeur du marché). De plus, sur le marché de l'immobilier de luxe, les acheteurs ont normalement des conseillers financiers qui leur recommanderont de faire évaluer le bien.

    Si tu mets le prix de ta villa au-dessus du marché : Ça ne se vendra pas. C'est aussi simple que ça. Ça va rester sur le marché pendant des années jusqu'à ce que tu décides de le retirer. Tu peux vérifier par toi-même en activant les notifications par email. les sites agrégateurs.

    Certains vendeurs s'en foutent que leur villa traîne sur le marché sans se vendre parce qu'ils aiment le fantasme que leur villa vaut bien plus qu'en réalité, ou alors ils sont bloqués dans la vieille idée que les Russes vont trop dépenser sur leur villa. Les agents n'adorent pas ça, mais comme ils sont en concurrence pour décrocher le mandat, ils n'ont pas le choix : la plupart des vendeurs choisissent aveuglément l'agent qui leur promet de vendre leur villa au meilleur prix.

    Les motivations de l'agent

    Les agents sont super compétitifs et leurs agences les récompensent quand ils signent de nouveaux vendeurs. Comme tu verras quand tu leur parleras, ils vont je te promets la lune pour avoir la liste.

    Les agents se font concurrence sur le prix auquel ils te disent qu'ils peuvent vendre ta villa. Mais quand tu demandes une justification du prix, ils donnent soit de fausses ‘ ventes passées ’ (demande les adresses et Vérifie comme çaou alors ils citent prix du faux m2, ou juste te dire qu'il faut leur faire aveuglément confiance parce que ce sont ‘les experts’.

    Un moyen rapide de vérifier les ventes passées dont ils te parlent, c'est de regarder sur Prix immobiliers France où tu peux voir une carte avec une superposition de tout les villas qui se sont vendues ces dix dernières années), pour te donner une idée de comment leur taille et leur emplacement se comparent à ta villa. Les prix indiqués sont corrects (mais incluent les taxes), mais les m² et le nombre de pièces indiqués sont pas précis voilà pourquoi.

    La raison pour laquelle ils mentent sur la valeur de ta villa, c'est pour avoir le mandat. Ce n'est pas qu'ils soient mauvais, c'est que le système en France est mal foutu. Quand ils signent un nouveau vendeur, ils touchent la commission peu importe qui trouve l'acheteur final. Ils peuvent ensuite le promouvoir (ainsi que leur agence) en ligne.

    Ils savent que la villa ne se vendra pas tant que tu n'auras pas baissé le prix. À ce moment-là, ils pourront dire ‘le marché est pire maintenant’ ou trouver une excuse, mais au final, ils toucheront leur commission, puisqu'ils sont ceux qui ont décroché le mandat.

    Si tu veux vraiment vendre, faut que tu connaisses la vraie valeur du marché et que tu fixes le bon prix pour la villa. Écoute pas les agents qui essaient de se surpasser, ça va te causer que des soucis et rien ne se vendra. Comme nous l'a dit un agent du coin : “Quand on annonce la vraie valeur du marché de leur villa aux propriétaires, avec l'analyse DVF, ils paniquent. Puis d'autres agences leur donnent des prix plus élevés, qui relèvent du fantasme, juste pour avoir le mandat… Donc, au final, on est obligés de jouer ce jeu et de leur dire que leur maison vaut plus que ce”

    Voici un exemple…

    C'est une villa tout à fait ordinaire, rien de spécial. actuellement en vente à Èze. Malgré le bruit de la route et l'orientation Est, il est affiché à presque 6 millions d'euros (réduit de 7 millions !) Une absolue dingue prix demandé. Aucune villa n'a jamais vendu à ce prix du m² à Éze, de mémoire d'homme. Mais ça n'a pas empêché les agents immobiliers de se surpasser pour décrocher le mandat pour leur agence. Il va rester sur le marché jusqu'à ce que les propriétaires soient désespérés, à ce moment-là il se vendra probablement autour d'1 million d'euros.

    Après vérification Prix immobiliers France, on voit que la villa du voisin a probablement été faite par le même promoteur et est du même style et de taille à peu près identique (basé sur son emprise au sol et ses étages, comme vu sur Google Earth) ; elle s'est vendue 930 500 € !

    Villa à vendre (à gauche) et voisine (à droite)

    Comme tu peux voir, c'est un autre exemple de comment Les notaires sous-estiment la surface en m² de façon flagrante pour gonfler artificiellement le prix moyen au m².. Le site des notaires indique la villa vendue (celle des voisins) comme faisant 125 m², alors que l'annonce de vente de l'agence pour la villa mentionne une superficie de 379 m² (l'agent nous a dit que c'était tout en mètres carrés hors sol et vérifié).

    La villa du voisin

    Et un autre exemple...

    Cette villa sur les hauteurs de Villefranche-sur-Mer coûte 4,6 millions d'euros. Elle fait 260 m² et a besoin d'une rénovation (l'intérieur est dans le style très bas de gamme des années 80).

    Voilà (sur la gauche), à côté de la villa des voisins, qui est plus de deux fois plus grande :

    Et en DVF, on voit que la villa du voisin (qui fait 565 m²) s'est vendue 1,1 million d'euros au plus fort du boom Covid (prix plus élevés que la normale). Presque toutes les autres villas dans les environs se sont vendues à des prix similaires.

    ...et pourtant, le propriétaire s'est laissé convaincre par un agent malhonnête cherchant à obtenir le mandat, que sa villa vaut 4,6 millions d'euros, au lieu des environ 900 000 euros qu'elle vaut réellement. Du coup, 6 ans après, elle n'est toujours pas vendue.

    Mandat exclusif

    Opter pour un mandat exclusif peut sembler être un gage de confiance envers un agent, mais ça te met souvent les pieds dans le plat : tu confies à un seul intermédiaire le monopole de la commercialisation et de la négociation, mais le contrat te rend quand même redevable de la totalité de la commission — même si, au final, tu trouves l'acheteur toi-même ou si l'agent n'apporte pas grand-chose.

    Pire encore, le mandat type regorge de clauses favorables à l'agent : une période irrévocable (généralement de trois mois) pendant laquelle tu ne peux pas résilier le contrat, des renouvellements automatiques qui se prolongent mois après mois, et une clause pénale qui permet à l’agent d’exiger ses honoraires — ou une pénalité salée — si tu le contournes ou si tu signes avec un acheteur qu’il t’a déjà “ présenté ”, parfois jusqu’à deux ans après la fin du mandat.

    Comme les agences concurrentes ne peuvent pas faire de pub et que les annonces privées risquent d’enfreindre la loi, la visibilité de ta maison diminue justement au moment où une large diffusion est la plus importante ; si le prix s’avère mal choisi ou si la relation se détériore, tu dois envoyer une mise en demeure et attendre que le délai expire au lieu de t’adapter au marché. En bref, le mandat exclusif fait passer le pouvoir de négociation — et le risque — de toi à l’agent, ce qui réduit la concurrence, la flexibilité et, au final, tes chances d’obtenir le meilleur prix selon ton propre calendrier.

    Un autre inconvénient caché, c’est que les mandats exclusifs découragent la collaboration “ inter-agences ” — cette pratique française où deux agences s’associent et se partagent la commission quand l’une d’elles apporte l’acheteur. Comme les honoraires de l’agent exclusif sont protégés par contrat, il n’a pas vraiment d’intérêt financier à inviter des concurrents à participer à la transaction et à partager 50 % de ses gains. Beaucoup refusent tout simplement les co-mandats ou exigent un partage tellement déséquilibré que les autres courtiers se retirent. Résultat : le vivier d’acheteurs qualifiés s’amenuise, surtout parmi les acheteurs internationaux dont l’agent préféré n’est peut-être pas inclus dans le mandat. Ce qui devrait être un marché coopératif se transforme en un jardin clos, où ton bien ne circule qu’auprès des contacts et sur les portails de cet agent, ce qui réduit sa visibilité et prolonge sa durée de mise en vente.

    Agences immobilières en ligne

    Une douzaine d'agences immobilières en ligne ont ouvert leurs portes en France ces cinq dernières années. Même si elles ne détiennent qu'une part infime du marché, elles connaissent une croissance rapide. Leurs frais sont bien moins élevés que ceux des agences immobilières traditionnelles. Ça vaut le coup de les essayer avant de te tourner vers une agence traditionnelle, car si tu parviens à vendre via l'une d'entre elles, tu économiseras sur les frais et tu te épargneras des efforts.

    Voici les principaux à découvrir :

    Un conseil pour traiter avec les agents : Les agences essaient parfois d'inclure des clauses pénales illégales dans les mandats, qui obligent le vendeur à payer tout ou partie des honoraires d'agence même si la maison est vendue par un autre agent, ou à payer 50% si les vendeurs trouvent eux-mêmes un acheteur. C'est illégal, mais les agences essaient quand même de t'arnaquer avec cette clause. Le seul intermédiaire qui peut être rémunéré, c'est celui qui s'est occupé de la vente.

    Rechercher Archive