Raccourcis

    Russes et saisies de villas sur la Côte d'Azur

    Des débuts des années 1990 jusqu'au début de 2022, la communauté russe sur la Côte d'Azur était variée — des oligarques russes super riches et leurs associés, aux Russes à argent nouveau qui ont gagné leur argent légitimement, aux Russes de classe moyenne, aux un gros contingent de criminels / de mafieux.

    Les sanctions et les restrictions de voyage sur les Russes en 2022 ont fait fuir les oligarques et les Russes fraîchement fortunés, ainsi que de nombreux touristes russes, dont la plupart sont maintenant coincés en Russie. Les Russes qui peuvent quitter la Russie sont toujours pas moyen d'aller en Europe, du coup la plupart sont partis à Dubaï ou à Istanbul. Les superyachts russes qu'on voit d'habitude naviguer sur les eaux bleues étincelantes de la Côte d'Azur sont introuvables.

    La Côte d'Azur abrite 20 000 Russes — un quart des 80 000 résidents russes en France. Monaco a 750 les Russespas y compris ceux qui ont grandi en Russie mais qui ont depuis troqué leur passeport russe contre celui d'un autre pays, comme Chypre — comme la plupart l'ont fait). Et pourtant, en 2017, un banquier de Nice On m'a demandé combien ultra-riche Il y a des Russes sur la Côte d'Azur — il les a estimés à 20 000. C'est clairement une surestimation, mais ça montre bien que une réputation hors du commun que les Russes les plus riches ont créé sur la Côte d'Azur. Il a dit : “ Ils amènent leur argent sale de Russie via Chypre en Côte d'Azur. Ils ont maintenu le marché immobilier en mouvement pendant 10 ans. ”

    Les riches Russes possèdent actuellement plus de 2000 villas sur la Côte d'Azur, dont beaucoup appartiennent aux amis les plus proches de Vladimir Poutine, ses copines, et sa progéniture. Comme les Russes achètent souvent des villas anonymement, en passant par un réseau de sociétés offshore et de prête-noms, le nombre réel est probablement bien, bien plus élevé.

    Selon Selon le comité régional du tourisme, la part des Russes et des ressortissants de l'ex-URSS représentait 9% des touristes de la Côte d'Azur en 2012, mais elle était déjà tombée à 6% en 2019 à cause de la une chute brutale du rouble, ce qui a fait baisser le pouvoir d'achat des Russes dans la zone euro. En 2022, il avoisine les 0%.

    Les communautés russes locales

    Les hautes sphères de la société russe sont depuis longtemps fascinées par la culture française. L'aristocratie russe parlait autrefois principalement le français, et la Côte d'Azur est devenue une destination de villégiature incontournable pour sa haute société après que la famille impériale (l'impératrice Alexandra Fiodorovna) eut fait construire une résidence secondaire sur la côte méditerranéenne en 1856. 

    Les clochers en forme d'oignon d'une église orthodoxe russe est un lieu incontournable de Nice. Construite en 1900, cette cathédrale a été financée par la famille impériale et d'autres nobles russes. Un véritable quartier russe s'est développé autour d'elle, avec notamment des rues comme l'avenue Nicolas II et le boulevard Tzarewitch .

    l'Église orthodoxe russe à Nice

    Les Russes qui sont venus ici avant la révolution bolchevique, que ce soit pour s'installer ou simplement pour profiter de la légendaire saison hivernale, étaient des aristocrates cultivés ou des membres de la famille royale. Après l'abolition de la monarchie et la création de l'Union soviétique en 1923, beaucoup d'entre eux sont revenus sans le sou, obligés de troquer leurs villas luxueuses contre des chambres d'hôtes et de conduire des taxis pour gagner leur vie.

    “ Pendant longtemps après ça, le pognon sérieux ici, c'était surtout de l'anglais et de l'américain ”, le regretté historien Francis O'Hara a déclaré, Mais maintenant, les Russes ont tout le fric, avec les Arabes.“

    Mais c'est seulement depuis la chute du communisme que des Russes très riches sont arrivés en grand nombre sur la Côte d'Azur et avec plein de fric profiter le meilleur de ce que la région a à offrir. Quand l'Union soviétique s'est effondrée en 1991, et que Poutine a aidé les oligarques russes à piller les biens publics du pays, il n'a pas fallu longtemps pour que Les Russes dépensiers vont débarquer sur la Côte d'Azur et se sont mis à acheter des biens immobiliers de luxe. Rien qu'en 1994, la fuite des capitaux hors de Russie a été estimée à $43 milliards, dont $24 milliards provenaient de sources légales, le reste provenant de sources illégales, selon le Panorama de l'économie européenne.

    Un groupe d’oligarques russes fortunés, d’expatriés et de touristes continuait de venir chaque été pour profiter des restaurants étoilés au guide Michelin de la région, des boîtes de nuit huppées, des services de conciergerie de luxe, des concessionnaires de yachts, des boutiques de créateurs et des galeries d’art privées, tout en gardant le contact avec Moscou malgré la distance. Même s’il était devenu risqué d’acheter des villas au prix exorbitant, les dépenses extravagantes se sont poursuivies via les locations de vacances et les hôtels 5 étoiles, jusqu’à l’invasion de l’Ukraine début 2022.

    Comment les oligarques russes ont fait changer les prix de l'immobilier

    Du milieu des années 90 jusqu’à l’entrée en vigueur des sanctions (on y reviendra plus bas), le marché immobilier de la Côte d’Azur a servi de moyen aux oligarques russes pour sortir de Russie leurs gains mal acquis et blanchir leur argent. Ce phénomène était tellement répandu que les prix des villas de luxe étaient pratiquement dictés par les acheteurs russes, ce qui a fait grimper les prix à tel point que les locaux ont rapidement été écartés du marché.

    Les riches Russes se sont installés ici, d'où ils peuvent admirer ce qu'on appelle la “ Baie des milliardaires ” ou la “ crique de l'argent sale ”, en rachetant les plus belles villas grâce à un système opaque de sociétés écrans et d'avocats qui attire inévitablement l'attention du fisc français.

    Une agente immobilière locale nous a dit qu'elle estimait que les Russes possédaient environ 70% des villas situées sur Cap Ferrat seul. À cause des Russes, le Cap Ferrat est devenu une zone saisonnière, comme 60% des villas sont maintenant des maisons de vacances.

    L'invasion russe de la Côte d'Azur a été “ un véritable drame pour tout le monde ” a déclaré un spécialiste de la construction sous couvert d'anonymat. “ Mon village a perdu son âme, il y avait autrefois un boucher et un coiffeur par ici et maintenant il n'y a plus que des agents immobiliers. ” Néanmoins, “ il ne faut pas critiquer, c'est grâce à eux qu'on peut manger ”, a-t-il ajouté.

    À cause des acheteurs russes nouvellement fortunés, les prix de l'immobilier de luxe sur la Côte d'Azur ont grimpé en flèche du milieu des années 90 jusqu'en 2008. Les oligarques et leurs copains arrivaient avec des valises de billets et achetaient des propriétés à des prix fous. C'est arrivé dans plein de coins recherchés du monde.

    Mettre jusqu'à 50 millions d'euros pour une maison, “ils ont artificiellement gonflé le marché, ils étaient prêts à payer plus cher que ce que valaient les propriétés” a déclaré Benjamin Mondou de Century 21 Lafage Transactions.

    Ils ont utilisé l'immobilier pour blanchir de l'argent et transférer des richesses à d'autres personnes corrompues. Par exemple, en Floride, les oligarques Dmitry Rybolovlev qui réside à Monaco) a déboursé $95 millions en 2008 pour une demeure de 81 000 pieds carrés à Palm Beach appartenant à Donald Trump — considérée à l'époque comme la vente de maison individuelle la plus chère du pays, et plus de $50 millions de plus que ce que Trump avait déboursé quand il avait acheté cette propriété en 2004.

    Au Cap d’Antibes (comme partout ailleurs où ils ont acheté des biens immobiliers), les acheteurs russes ont fait exploser les prix de l’immobilier. Le prix du mètre carré d'un bien immobilier de luxe dans ce quartier huppé de la Côte d'Azur est passé d'un maximum d'environ 20 000 € en 2000-2001 à pas moins de 53 000 € en 2005-2006, selon une estimation de l'administration fiscale française.

    Partout dans le monde, on a entendu parler de ces oligarques russes qui achetaient des villas sur la Côte d'Azur, à quelconque prix demandé, pour qu'ils sortent leur argent sale de Russie.

    Ensuite, il y a eu le krach économique et immobilier de 2008, suivi des sanctions contre les Russes, ce qui a entraîné une baisse du nombre d'acheteurs russes et une stagnation des prix des villas sur la Côte d'Azur. Si vous avez eu la chance de vendre un bien immobilier entre le milieu des années 90 et 2008, vous avez peut-être fait des bénéfices, mais si vous avez acheté après 2008, vous avez probablement perdu de l'argent, car les prix de l'immobilier n'ont pas suivi l'inflation.

    Suite à l'annexion de la Crimée par Moscou en 2014, l'Union européenne a interdit l'entrée sur son territoire à plus d'une centaine de responsables et hommes d'affaires russes et a gelé leurs avoirs européens. Alexander Kraft, président-directeur général de Sotheby's International Realty France, a déclaré que depuis lors, le nombre de clients russes a été divisé par deux. “ Depuis Poutine ” Depuis qu’on a instauré l’obligation de déclarer aux autorités fiscales les transferts d’argent destinés à l’achat d’un bien immobilier, les clients russes sont bien moins nombreux. »

    Et pourtant, en 2017, il y avait autant de richesse financière détenue par les riches Russes à l'étranger que par toute la population russe en Russie même.

    Poutine a utilisé la menace de sanctions supplémentaires pour encourager les riches Russes à rapatrier leurs actifs à l'étranger, ce qui dépasser $1 billion selon une estimation. Poutine a maintes fois appelé les oligarques, exigeant qu'ils ramènent leur argent [c'est-à-dire celui de Poutine] en Russie “là où il est gagné” pour le bien de la mère patrie [c'est-à-dire pour que Poutine puisse mieux le contrôler]. “C'est toxique d'être russe”,” a déclaré “ Et plus tu es riche, plus tu es toxique. ”

    Beaucoup diraient que puisque les Russes ont artificiellement gonflé les prix, maintenant qu'ils s'en vont (ce qui a commencé début 2022 et continuera pendant les années à venir), les prix devraient baisser.

    • “ L’immobilier serait l’un des moyens utilisés pour faire sortir de l’argent sale de Russie. Un riche achète un bien immobilier en Occident, sans y habiter… Dans le cas de Kerimov, il aurait utilisé ce stratagème dans le sud de la France quand il a été arrêté à Nice l’année dernière. ” – Les sanctions contre la Russie de NPR‘ (2021) et plus de lecture en La Daily Beast ‘Une arrestation en France fait flipper la kleptocratie du Kremlin’ (2019)
    • “L'immobilier de luxe, c'est un peu le plan B préféré pour blanchir le fric qui vient de la corruption ou du détournement d'argent public. Comment l'élite russe a acheté Biarritz‘ (2022)
    • “ Le prix de vente de la Villa Leopolda, un manoir de la Belle Époque situé sur les hauteurs de Villefranche, a stupéfié les agents immobiliers, mais a attisé les inquiétudes locales quant à l’afflux incontrôlable d’argent russe sur la Côte d’Azur. Depuis le début des années 1990, les oligarques russes, attirés par les souvenirs de l’ancienne aristocratie russe, grande amatrice de la Côte d’Azur, se ruent sur les propriétés en bord de mer au Cap Ferrat, au Cap d’Antibes, à Saint-Tropez et dans les autres hauts lieux de la jet-set. ” – un article de 2008 dans The Times. Lis les histoires incroyables derrière la Villa Leopold.

    Un truc frustrant qui plombe le marché immo de la Côte d'Azur, c'est d'espérer que les Russes dépensiers reviennent. C'est vrai qu'avant, on voyait des villas à prix gonflés vendues une fortune. Le plan, c'était d'acheter, garder, puis revendre à un autre Russe qui avait besoin de liquide. Mais ça fait 15 ans que ça n'arrive plus.

    Jusqu'à ce que la guerre en Ukraine éclate, de nombreux vendeurs de la Côte d'Azur s'accrochaient à l'espoir, attendant le retour des Russes – un jour. Une fois que ces vendeurs auront intégré le fait que le rosier russe est fané, et que personne d'autre n'est prêt à payer plus cher – et qu'ils auront adapté leurs attentes en conséquence – les prix pourraient chuter en flèche.

    La guerre et la saisie des villas russes

    À cause de la guerre que la Russie a déclenchée contre l'Ukraine, la France et Monaco ont été saisir les biens et les villas des Russes connectés à Poutine, ainsi que leurs familles, amis proches et quiconque aurait pu bénéficier de l'amitié de Poutine. Ils ratissent large.

    Dominique Naudès, directrice de l'agence Vaneau Croisette, confirme Ce statu quo : “ On n'a pas eu d'acheteurs russes depuis le début du conflit. ”

    Le ministre français des Finances, Bruno Le Maire, a créé une ‘ cellule de crise ’ composée de douaniers, d'agents des impôts et de fonctionnaires du ministère pour dresser la liste des biens contrôlés par des oligarques en France et commencer à les saisir. Il a déclaré“ À la demande du président, nous continuons une enquête complète sur les actifs financiers, l'immobilier, les yachts et les véhicules de luxe (en France) appartenant à des personnalités russes visées par les sanctions européennes. ” Il a ajouté que la France travaillait également à identifier les biens d'autres Russes qui pourraient être frappés par de nouvelles séries de sanctions “ en raison de leur proximité avec le gouvernement russe ”.”

    “ Ce soir, je dis aux oligarques russes et aux dirigeants corrompus qui ont détourné des milliards de dollars de ce régime violent : ça suffit ”, a déclaré le président Joe Biden dans son Discours sur l'état de l'Union de mars 2022. On rejoint nos alliés européens pour trouver et saisir vos yachts, vos appartements de luxe, vos jets privés. On va aller chercher votre argent sale. L'Allemagne, le Royaume-Uni, la France, l'Italie et d'autres pays participent à la collecte et au partage d'informations contre les Russes visés par des sanctions, a déclaré la Maison Blanche lors de l'annonce de la création de la task force.

    Le gouvernement français publié une liste des biens immobiliers français qui sont approuvés pour saisie, ainsi que leurs adresses.

    Ça pourrait avoir un gros impact sur le marché immobilier, vu que plein de villas de luxe, qui appartiennent à des Russes proches de Poutine, vont être saisies et, à terme, mises en vente par le gouvernement.

    Governments first started seizing yachts (before they all end up being moved to somewhere out of reach) and have now begun to seize villas. The net of sanctioned Russians is ever-increasing, making most wealthy Russians very nervous.

    Apparently, Russian oligarchs and their associates have already started approaching real estate agents to try to quickly sell their properties before the government can seize and sell them. Much like how Russians drove the luxury villa market up pre-2008, this time the price changes could be equally as dramatic, in the other direction.

    Even non-oligarch Russians will have liquidity problems and need to sell because the money they had in Russia is now not only dramatically devalued, but near-impossible to export. Nearly all banks and wealth managers are refusing to work with Russians, even in places like Switzerland and Monaco.

    “If I had $20 billion and a Russian passport, I would be getting all of my assets out of every one of these jurisdictions as fast as I can,” a déclaré Dj Wolff, a partner at the firm Crowell & Moring specializing in economic sanctions.

    We are watching this unfold and it’s unclear when these villas will start flooding the market, but this could further drive prices down and inventory up. It’s also most likely that the government will tell notaires / agents to sell the seized villas at below market value, so they can quickly liquidate rather than wait many years with these villas sitting empty.

    “No oligarch will slip through our net”, promises Le Maire, adding that oligarchs’ “partners, their children, their property holding companies” would be affected, “such that they won’t be able to hide behind financial constructs”. Like owning villas. “If I were an oligarch, in Russia or France, I’d be worried,” French Foreign Minister Minister Jean-Yves Le Drian said.

    As the walls close in around those with ties to Putin, these villas and yachts risk becoming relics of a luxurious life lived by wealthy Russians in the South of France.

    March 2, 2023 Update

    After many sanctions froze Russian assets on the French Riviera, the French government has finally started to take ownership of the villas, with the purpose of selling them.

    A luxurious villa on Cap Ferrat, estimated at €23 million, was frozen in October and has now been permanently confiscated. The villa is now in the hands of the Ministry of Justice’s Agency for the Management and Recovery of Seized and Confiscated Assets (AGRASC). The oligarch it was taken from, Viktor Rachnikov, is a close friend of Vladimir Putin and a majority shareholder of one of the biggest steel producers in Russia. Three other residences belonging to him, including the famous Villa Nellcote in Villefranche-sur-mer, had already been frozen by the French State and are expected to be confiscated shortly.

    The Rotenberg family likely owns three properties on the French coast, including Villa Shoshana in Saint-Jean-Cap-Ferrat, which is owned by one of Putin’s closest friends and allegedly his financier, Arkady Rotenberg. The third property of the Rotenberg family is located between Monaco and Nice in the town of Eze. Boris Rotenberg owns this villa, and it has been frozen by the French authorities.

    Aleksandr Ponomarenko’s entourage also owns a plot in Saint-Jean-Cap-Ferrat. Construction has been suspended at the site, presumably because of the sanctions.

    Ukrainska Pravda found that Russian millionaire Musa Bazhaev, who has made his fortune working in oil, platinum and construction businesses, owns a property nearby. The property has been seized by French authorities.

    Andrei Kozitsyn managed to acquire an estate and premises in the house in Cannes. Since Kozitsyn fell under sanctions, all this property is now under arrest.

    More than half of the frozen properties in France are on the Côte d’Azur and, according to the Ministry of the Economy, 62 luxury properties have (so far) been placed under receivers by the French State. In addition, more than half of the real estate of the relatives of Vladimir Putin were frozen between the Alpes-Maritimes and the Var representing a total of 33 luxury properties. Their sale could potentially bring more than a billion euros to Ukraine.

    December 14, 2022 Update

    Russian billionaire Alexander Ponomarenko has lost his court battle to lift the asset freeze from his $89 million Saint-Jean-Cap-Ferrat villa. The holding company which owns it has its assets was frozen. The Paris administrative court ruled against the billionaire. Andrey Melnichenko and Mikhail Fridman also had properties seized. Since the start of Russia’s invasion of Ukraine, the French government has tracked down over 20 villas on the Côte d’Azur that belong to oligarchs facing sanctions.

    September 15, 2022 Update

    France rejected the appeal against the seizure of an 86-meter superyacht (which includes a swimming pool that turns into a helipad) linked to Igor Sechin. French authorities said at the time they moved to seize the yacht it was preparing to cast off from the southern French port in a hurry, without the work on it having been finished. “At the moment the officers arrived, the vessel was scrambling to cast off without having carried out the planned repairs,” the customs said.

    July 26, 2022 Update

    33 luxury villas between Saint Tropez and Saint-Jean-Cap-Ferrat have been identified and seized thus far. The value of assets already frozen along the Riviera is about one billion euros, le Parisian reports. The PNF is investigating which additional properties to seize. The scope of the official enquiry goes beyond close ties between certain oligarchs and Putin, and centers on money-laundering, corruption, and embezzlement. The most likely outcome of the enquiry could be the confiscation of assets, their sale, and the transfer of proceeds towards the rebuilding of Ukraine.

    May 4, 2022 update

    The European Union has proposed a new EU-wide law that would allow countries to sell frozen assets before a confiscation order is issued and charge the costs for the management of frozen assets to the beneficial owner.

    Many more villas have been seized in France, including two more villas on the Côte d’Azur, including a villa in Saint-Tropez belonging to businessman Mikhail Fridman, whose fortune was estimated in 2019 at more than €14 billion.

    April 27, 2022 update

    French authorities impounded two other French Riviera villas belonging to Russian billionaires — one near the city of Saint-Tropez belonging to Oleg Deripaska since 2005, and another close to Saint-Jean-Cap-Ferrat and owned by Musa Bazhayev, chairman of the board of directors of the Russian Platinum company.

    April 14, 2022 update

    France has seized more than €23 billion worth of Russian assets since the invasion of Ukraine began – including luxury villas on the Riviera belonging to Russian oligarchs. 41 properties have been seized around France so far. More than half of them are here on the Côte d’Azur – in Saint-Tropez and Le Lavandou in the Var, and in Villefranche-sur-Mer, Saint-Jean-Cap-Ferrat, Nice and the Cap d’Antibes in the Alpes-Maritimes.

    March 21, 2022 update

    Le Maire has announced that France has already seized around €850 million of Russian oligarchs’ assets. Le Maire added that authorities have taken €539 million in real estate on French territory, corresponding to some 390 properties and sequestered two yachts with a value of €150 million. The finance minister confirmed that the state is now ‘working to ensure that it will not just be a matter of freezing assets, but also of seizing them’. French Riviera-area yacht seizures: Alexei Mordashov’s superyacht Lady M II was seized while it was docked in Imperia, Italy, close to Monaco. Gennady Timchenko’s superyacht Lena was seized while it was docked in Sanremo, Italy (close to the French Riviera). Igor Sechin’s superyacht, Amore Vero, was seized on the French Riviera.

    The Effect of Previous Sanctions on Dirty Russian Money

    From 2014 to 2021, those previously high-spending Russian buyers almost completely stopped buying, and this area has felt the fallout. Instead of buying, Russians are now trying to sell. But, nowadays, Monaco residents are savvy and price-conscious, so their ‘funny-money’ villas are just sitting on the market.

    In 2018, Peter Illovsky, president of Côte d’Azur Sotheby’s International Realty, a déclaré: “the biggest impact on prices has been the absence of the Russians”. Until 2014, buyers from ex-Soviet states were “driving the real estate market on all levels”, says Illovsky. “People would buy an apartment and renovate it in the hope they could sell it to a Russian for a high price.” But the number of Russian buyers, he says, has “fallen by 90%”.

    In 2014 after Russia’s first invasion of the Ukraine, France created a detective tax task-force whose goal is to figure out which Russians own which villas, and not only tax them, but seize the properties, and press criminal tax-avoidance charges.

    Massive leaks like the Offshore Secrets (2013), Panama Papers (2016), Paradise Papers (2017), FinCEN Files (2020), and the Pandora Papers (2021) leaks helped the French government find and seize Russian oligarch’s luxury villas. On top of that, more and more U.S. and European sanctions are being imposed against Russia, making it difficult for Russians to move money, and giving the U.S. and French government the right to seize property.

    • “The year 2014 is a watershed because sanctions have since made it harder for politically-connected Russians to acquire overseas assets… Putin has been calling on Russian business to ‘deoffshorize’ for a decade… Post-Crimea, Russia embarked on the path of self-isolation, at first somewhat reluctantly because wealthy Russians, including Putin’s friends, had indeed developed something of a lifestyle dependence on their French villas… But then Putin and his entourage seem to have discovered that… Russia is big and diverse enough to satisfy anyone’s taste for luxury. The post-2014 chic includes majestic palaces on the Black Sea, the likes of which could never be built or bought on the Cote d’Azur.” – Bloomberg ‘Pandora Papers’ (2021)
    • “According to Knight Frank research, transactions of apartments across the Provence-Alpes-Côte d’Azur region fell by 36 per cent in 2008 after the financial crash. But sales volumes started to recover quickly. Until 2014, buyers from ex-Soviet states were “driving the real estate market on all levels”, says Illovsky. “People would buy an apartment and renovate it in the hope they could sell it to a Russian for a high price.” Since the annexation of Crimea, the drop in oil prices and Russian fiscal reform, the number of Russian buyers, he says, has fallen by 90 per cent.” – Financial Times ‘Nice adapts to fall-off of Russian buyers’ (2018)

    “Russian buyers have dried up all along the Cote d’Azur,” dit a local real estate agent. It may take time, but once these sellers realize that the Russian money-tree has died, and that nobody else wants to pay 5x the actual value for their villa, prices could fall dramatically.

    Extravagant Russian-Owned Villas that Top the List for Seizures

    These are just a few of the French Riviera villas that are likely to be seized in coming months:

    Chateau de la Croë in Cap d’Antibes WAS SEIZED

    The French government has also released a partial list of the addresses of villas that are on the list to be seized.

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