Prévisions et tendances du marché immobilier 2026

Mis à jour : 29 janvier 2026

Contrairement à ce que beaucoup pourraient supposer, la Côte d'Azur est un endroit difficile pour gagner de l'argent dans l'immobilier.

La Côte d'Azur n'est pas un bon marché d'investissement. Les prix en France n'évoluent pas rapidement en dehors de Paris, et le marché des villas est en déclin en raison de facteurs cumulatifs.

Contrairement à la plupart des autres marchés de luxe, depuis 15 ans, l'immobilier sur la Côte d'Azur n'a même pas suivi l'inflation, et encore moins ce que l'on aurait pu gagner en investissant l'argent autrement. La seule exception fut la bulle Covid, qui s'est depuis dégonflée. Les trois dernières années ont été marquées par un fort recul de l'activité : une baisse de -33% du volume des ventes de biens immobiliers existants entre 2021 et 2024. Dans le même temps, depuis lors, les nouvelles constructions sont quasiment à l'arrêt, atteignant un plus bas historique de 70 ans en 2025.

Voici un guide long et détaillé, nous avons donc fourni un résumé rapide en haut, et si vous souhaitez en savoir plus, vous pouvez continuer à lire ci-dessous.

Le marché immobilier de la Côte d'Azur est en baisse depuis des années.

Résumé

Le pic de prix temporaire lié à la période Covid est terminé, tout comme les taux d'intérêt bas et les taux de change favorables qui l'accompagnaient. Le marché a commencé à s'effondrer en 2022 et ne s'est pas arrêté. Professionnels a correctement prédit une baisse des prix de 37% d'ici 2025. 92% de les agences ont vu une augmentation des marges de négociation en 2023, car les prix ont baissé par 20% sur la Côte d'Azur.

Voici les principales raisons pour lesquelles les prix de l'immobilier continueront d'augmenter beaucoup moins cher tout au long de 2026, et rester bas dans un avenir prévisible :

• Nous entrons dans un Ralentissement du marché immobilier mondial, y compris tous les marchés du luxe, et auparavant solides. Les prix dans les principaux marchés du logement sont déjà en baisse, de manière assez spectaculaire. Vous pouvez lisez-le dans The Economist et Bloomberg (et pratiquement toutes les autres publications majeures).
• La Côte d'Azur immobilière a gonflé pour devenir une bulle inabordable au milieu des années 2000, devenant beaucoup plus élevée que les revenus des ménages. Les prix ont ensuite stagné pendant 15 ans jusqu'au coup de pouce du Covid. Cette bulle devrait éclater faisant les prix s'effondrent de 37% d'ici 2025.
• Le Français Le gouvernement tente activement de rendre l'immobilier plus abordable en instaurant des taxes lourdes sur les résidences secondaires et en imaginant de multiples autres moyens de décourager la spéculation immobilière, les achats à des fins d'investissement, les locations Airbnb et les résidences secondaires. Vous pouvez 100% vous attendre à ce que cette tendance se poursuive à l'avenir.
• Le gouvernement a introduit nouvelles lois fiscales qui est entré en vigueur cette année et qui impôt sur les revenus locatifs accrus passant de l'ancien taux de 17% au nouveau taux de 40% pour les personnes dont les revenus annuels provenant de locations meublées dépassent 23 000 € (ce qui est faible pour la Côte d'Azur), ou dont les revenus locatifs sont supérieurs à la somme des revenus tirés de leurs autres activités. Cela rend la location saisonnière beaucoup moins lucratif.
• Les banques ont resserré leurs prêts conditions et devenir encore plus prudent. À partir de 2022, le nombre de prêts hypothécaires accordés a diminué, et cette tendance va s'accentuer tout au long de l'année 2025, rendant de plus en plus difficile l'obtention d'un crédit immobilier. Les professionnels de l'immobilier en font déjà l'expérience : près de la moitié d'entre eux (47%) reconnaissent constater une augmentation du nombre d'annulations de ventes dues à des refus de prêt, et ces annulations devraient encore se multiplier.
• À cause de Brexit, les Britanniques (dont le nombre d'acheteurs ou de propriétaires sur la Côte d'Azur est estimé entre 25% et 40%) verront la durée de leur séjour dans l'UE (y compris en France) réduite à seulement 90 jours, et ils devront payer des sommes importantes plus d'impôts sur les revenus locatifs, ainsi que autres nouvelles taxes. Les prêts hypothécaires sont désormais plus chers et plus difficiles à obtenir pour les résidents britanniques, et la conversion des devises est défavorable, ce qui rend plus coûteux que jamais l'achat en dehors du Royaume-Uni. De plus, le pouvoir d'achat des Britanniques a diminué en raison de la perte de valeur de leur monnaie. Ces facteurs empêchent les Britanniques d'acheter de nouvelles propriétés sur la Côte d'Azur, et en même temps incitant beaucoup à envisager de vendre leurs maisons de vacances sur la Côte d'Azur.
• Nouvelles sanctions contre les Russes ont incité des Russes fortunés à vendre leurs villas avant qu'elles ne soient saisies. Quoi qu'il en soit, les villas appartenant à des Russes et Saisie de biens (en raison de la guerre) pourrait bientôt inonder le marché avec des villas de luxe, faisant baisser davantage les prix.
• Baby-boomers, qui constituent la majorité des propriétaires de villas sur la Côte d'Azur, vieillissent et sont trop âgés ou malades pour entretenir leurs villas (ou, malheureusement, meurent du COVID-19). Ils vendent donc leurs villas et emménagent dans des résidences avec services ou des appartements. Il n'y a pas assez de Milléniaux fortunés pour combler ce vide (en raison du manque de population et de richesse dans cette démographie), et les Milléniaux ont tendance à préférer vivre en ville et à privilégier l'économie du partage (type AirBnb par opposition à la possession).
• Nous sommes aux premiers stades d'une récession mondiale, due à de nombreux facteurs, notamment cycle d'endettement économique à long terme en raison d'une baisse à venir. Ceci est susceptible de devenir un majeur récession mondiale, qui a déjà commencé à faire baisser les prix de l'immobilier dans le monde, et pourrait maintenir des prix bas (car le crédit sera beaucoup plus difficile à obtenir, entre autres facteurs) pendant une dizaine d'années.
• Les acheteurs étrangers sont maintenant acheter des maisons plus près de chez soi (à moins de deux heures de route) et vendent leurs villas dans le Sud de la France. Ceci est dû à plusieurs facteurs, notamment : le télétravail plusieurs jours par semaine, le Brexit, etc. Autrefois un acheteur majeur, Acheteurs parisiens optent également désormais pour l'achat de villas accessibles en voiture depuis Paris afin de travailler confortablement à domicile, tout en pouvant se rendre facilement au bureau, plutôt que de vivre à temps plein dans un appartement.
• L'extension de télétravail a encouragé certains investisseurs à vendre leurs biens immobiliers de bureaux en vue de les transformer en logements, augmentant ainsi la quantité de logements à vendre.
• Changement climatique provoque sécheresse sans précédent sur la Côte d'Azur. Il y a de nouvelles règles qui interdisent d'arroser les pelouses et les plantes ou de remplir les piscines. Dans certaines régions, il y a une pénurie totale d'eau potable, et l'eau est acheminée par camion. Les feux de forêt sont maintenant courants, et de nombreuses parties de la Côte d'Azur sont en ‘ zone rouge ’, ce qui signifie que vous ne pouvez pas reconstruire si votre maison brûle. Cela fera baisser la valeur des maisons le long de la Côte d'Azur et incitera davantage de personnes à louer ou à acheter dans des zones moins touchées.

Graphiques et données justificatives

Voici les données nouvellement publiées par les notaires de approbations de prêts hypothécaires par mois, et un graphique (également des notaires) montrant le nombre actuel de ventes en France. Comme vous pouvez le constater, les ventes (et les prix de location) sont en chute libre.

N.B. : La flambée des prix de 2000 à 2007 a été un phénomène mondial et la plus grande bulle immobilière que le monde ait jamais connue.

Nombre de ventes à travers la France – Ventes de logements (ligne verte), nombre de ventes (marron) et prix des logements (noir) :

(lien vers la source)

Le sentiment aux États-Unis, pour le contexte :

L'immobilier comme investissement ?

La triste vérité est que la Côte d'Azur n'est pas un bon endroit pour acheter de l'immobilier en tant qu'investissement. Mis à part la bulle mondiale du Covid, les prix de l'immobilier n'ont cessé de diminuer (corrigé de l'inflation) dans le sud de la France depuis près de 15 ans et tout porte à croire que les prix continueront de baisser à l'avenir.

“ La croissance des prix principaux est restée largement statique sur l'ensemble de la Côte d'Azur. ” – Knight Frank (rapport)

Lorsque vous examinez les statistiques de prix, gardez à l'esprit que l'inflation n'est pas prise en compte, et lorsque vous en tenez compte, les prix ont baissé.

De plus, Le gouvernement français essaie activement de rendre l'immobilier moins cher. Ils ont récemment ajouté des taxes lourdes pour les résidences secondaires, les profits de la location de vacances, et lorsque vous vendez (jusqu'à 49%). Ce sont forcer les banques à réduire le nombre de prêts hypothécaires accordés. Ils ont instauré des restrictions en matière de location, notamment en imposant des travaux de rénovation visant à améliorer l'efficacité énergétique. Et ils réfléchissent activement à d'autres moyens de décourager la spéculation immobilière, les achats à des fins d'investissement, les locations via Airbnb et les résidences secondaires. Vous pouvez 100% vous attendre à ce que cette tendance se poursuive à l'avenir.

Le rendement locatif moyen de Nice est de seulement 3,111 TP3T, les moins élevées des grandes villes en France (inférieures au taux d'inflation).

Selon Pour Century 21, de nombreux propriétaires privés n'entreprendront pas les travaux de rénovation énergétique qui, depuis 2023, sont désormais obligatoires pour louer un bien immobilier. Ils vendront plutôt le bien car ils ne veulent pas faire les travaux, ou parce qu'ils n'en ont pas les moyens financiers. 

En raison du plus grand boom immobilier mondial de l'histoire, combiné à l'afflux de nouveaux riches acheteurs russes, les prix de l'immobilier de luxe côtier sur la Côte d'Azur ont grimpé en flèche du milieu des années 90 jusqu'en 2007. En 2007, la bulle immobilière mondiale a éclaté, et en 2008 Les sanctions russes ont stoppé leur frénésie d'achat, et depuis lors, les prix sont soit en baisse, soit stables. Si vous avez eu la chance de vendre un bien immobilier pendant cette brève période de hausse des prix, vous vous êtes bien débrouillé, mais si vous avez acheté après 2008, vous avez probablement perdu de l'argent, car les prix de l'immobilier n'ont pas suivi l'inflation.

Les quelques personnes qui ont vendu leurs villas avec une belle plus-value, soit à un riche Russe, soit pendant le désespoir lié au Covid – ils ont eu de la chance – mais cette chance est maintenant sur.

Si vous cherchez à investir dans l’immobilier, vous avez tout intérêt à acheter à Monaco, où le prix médian a augmenté de 82% au cours de la dernière décennie.

CONSEIL : Si vous regardez des graphiques ou des augmentations de prix en pourcentage sur plusieurs années, il est important de réaliser que presque Aucun de ces tableaux ou statistiques n'est ajusté à l'inflation. Lorsque vous ajustez à l'inflation, il n'y a pas d'augmentation des prix au cours de la dernière décennie. De plus, nombre de ces graphiques sont réalisés par des agences immobilières puis diffusés via des articles payants dans les médias, et les statistiques ne sont pas seulement subjectives (puisqu'elles n'incluent que les quelques ventes de leur agence qu'elles ont choisi d'inclure), mais non vérifiables et indignes de confiance.

Fait intéressant : Près de 30% de villas sur la Côte d'Azur sont classées comme ‘ résidences secondaires ’ (dont beaucoup sont louées comme maisons de vacances pendant la saison estivale), et près de 8% sont “ inoccupées ” (la plupart d'entre elles sont utilisées exclusivement pour la location saisonnière). Seules 62% constituent des résidences principales !

Cela dit, cette région est unique en son genre sur Terre, et si vous aimez le style de vie français et que vous souhaitez acheter une villa en connaissant ces faits, alors il y a beaucoup à apprendre avant de signer l'acte de propriété. Tout d'abord, nous vous expliquerons les tendances des prix des villas sur la Côte d'Azur, puis vous pourrez consulter nos autres guides d'achat immobilier en France, listés en bas.

Trois marchés en un

Il est important de comprendre que la Côte d'Azur est trois marchés en un: privé, hors marché et coté en bourse. Presque toutes les villas passent par trois marchés après que le vendeur décide de vendre.

Marché 1 : Le marché privé. D'abord, les vendeurs essaient de vendre sans agent immobilier. Environ la moitié de toutes les villas sont vendues en privé, sans être répertorié auprès d'un agent.

Marché 2 : Hors marché. S'ils ne pouvaient pas vendre en privé, ils faisaient appel à un agent. Un grand pourcentage de villas sont vendues ‘hors marché’ par l'agent à ses contacts existants, sans être listées publiquement ou sur Internet.

Marché 3 : Coté en Bourse. Si personne ne veut acheter la villa, les agents la mettent en vente publiquement sur Internet. Ces villas restent généralement sur le marché pendant de nombreuses années et ne se vendent pas à moins que le propriétaire ne baisse considérablement le prix.

L'état actuel du marché immobilier de la Côte d'Azur

Prix irréalistes

Selon les rapports, les analyses de marché et les économistes, agents, acheteurs et notaires que nous avons consultés, la majorité des villas de la Côte d'Azur affichées à plus d'un million d'euros sont listées à des prix irréalistes et restent sur le marché public, souvent pendant des années, jusqu'à ce que le vendeur baisse le prix pour qu'il soit bien inférieur à ceux du marché, avec le prix de vente moyen étant inférieur d'environ 60% au prix initial demandé, mais certaines villas se vendant (finalement) jusqu'à 90% en dessous du prix demandé.

Un autre problème est que la Côte d'Azur attire beaucoup de spéculateurs qui possèdent plusieurs villas de ‘ location de vacances ’. Ces vendeurs affichent des prix élevés et ‘ cherchent ’ un acheteur ignorant qui paiera trop cher (bien que ce soit très rarement qu'ils en trouvent). Ces villas restent sur le marché et ne se vendent pas car elles sont affichées à des prix rigides et ridicules avec propriétaires qui ne sont pas sérieux à propos de la vente.

Récession et taux d'intérêt

Comme la plupart des gens le savent bien, nous sommes aux premiers stades d'une récession mondiale due à de nombreux facteurs, notamment cycle d'endettement économique à long terme en raison d'une baisse à venir. Ceci est susceptible de devenir une récession mondiale majeure, qui a déjà commencé à faire baisser les prix de l'immobilier dans le monde entier, et pourrait maintenir les prix bas (car le crédit sera beaucoup plus difficile à obtenir, entre autres facteurs) pendant une dizaine d'années.

Un indicateur utile des perspectives est ce sondage réalisée par l’INSEE, l’institut national de la statistique, sur le niveau de confiance des ménages, qui se trouve à son plus bas niveau depuis plus de 20 ans. Cela affecte même le marché du luxe qui, à l’instar du marché immobilier traditionnel, a connu une chute spectaculaire de la demande (l’année 2024 a enregistré une baisse de 20% du volume des transactions par rapport aux chiffres déjà faibles de 2023).

Les conditions d'emprunt continuent de se resserrer

À partir de 2022, le nombre de prêts hypothécaires accordés a été réduit et les taux d'intérêt ont grimpé en flèche. Bien que les taux d'intérêt aient depuis été revus à la baisse, il est devenu de plus en plus difficile d'obtenir un crédit immobilier. Les professionnels de l'immobilier en ont fait les frais : près de la moitié (47%) d'entre eux ont constaté une augmentation du nombre d'annulations de ventes dues à des refus de prêt, et ces annulations devraient encore se multiplier.

Une nouvelle loi est entrée en vigueur début 2022 : elle impose aux personnes souscrivant un crédit immobilier de ne pas dépasser un ratio d'endettement mensuel de 35%. Cela signifie que leurs dépenses, y compris le remboursement mensuel de leur crédit immobilier et tout autre prêt ou dépense éventuelle, ne peuvent pas dépasser 35% de leurs revenus.

Le dernier rapport des notaires confirme que cette situation a des répercussions sur les taux d'acceptation des prêts immobiliers. Par ailleurs, une étude distincte menée par le courtier en crédit immobilier Vousfinancer a révélé que des emprunteurs dont le taux d'endettement est inférieur à 35% se voient toujours refuser des prêts en raison de la distance entre leur lieu de travail et leur futur logement. 

Ces nouvelles conditions, combinées à un resserrement général des conditions hypothécaires imposé par les banques, ont déjà un impact sur le nombre de villas vendues, et par conséquent affecteront le prix des villas au fil du temps.

“ Le manque structurel de logements, et les taux de crédit bas sont ce qui a fait multiplier les prix par 2,5 en 20 ans, et par conséquent, nous estimons que cette phase est terminée ”, commenté Corinne Jolly, présidente de Particulier à Particulier. La construction neuve est en recul, avec une baisse au premier trimestre des réservations auprès des promoteurs (-41% sur un an) et des permis de construire (-11,5%) en mai 2023.

Les acheteurs étrangers diminuent

En 2020, 1,3% de résidences secondaires ont été achetées par des personnes non résidentes en France. Ce chiffre est à comparer aux 1,7% enregistrés en 2010. Cette tendance devrait se poursuivre en 2026, les notaires s'attendant à ce que la proportion d'acheteurs étrangers continue de baisser.

Les étrangers en ont aussi marre de se faire arnaquer, et avec l'introduction de DVF, ils peuvent maintenant voir à quel point les agents leur mentent Concernant la tarification locale. En Île-de-France, dans les Alpes et en Provence-Alpes-Côte d’Azur-Corse, les biens immobiliers acquis par des étrangers non-résidents sont plus chers. Cette tendance est très marquée en Provence-Alpes-Côte d’Azur-Corse, où les maisons anciennes achetées par des étrangers non-résidents sont 180% fois plus cher pour le même nombre de chambres et le même emplacement. Cela affecte le marché du luxe qui, à l'instar du marché immobilier traditionnel, a connu d'énormes baisses de la demande (2024 a apporté un Baisse du 20% (dans des volumes de transactions par rapport aux chiffres déjà bas de 2023).

La guerre et la saisie des villas russes

Les riches Russes possèdent plus de 2000 villas sur la Côte d'Azur, beaucoup d'entre eux appartenant aux amis les plus proches de Vladimir Poutine. En raison de la guerre déclenchée par la Russie contre l'Ukraine, la France et Monaco ont déjà commencé à saisir les biens et les villas des Russes liés à Poutine, ainsi que leurs familles, leurs amis proches et toute personne ayant pu bénéficier des relations d'un ami avec Poutine. Ils élargissent leur filet de plus en plus, effrayant ainsi de nombreux Russes à vendre avant d'être sanctionnés.

Cela pourrait bientôt avoir un impact profond sur le marché immobilier, car potentiellement des centaines de villas de luxe, précédemment détenues par des Russes, seront bientôt saisies ou mises volontairement en vente.

La Côte d'Azur “n'est pas un marché en plein essor comme nous l'avions avant 2008, lorsque nous avions Les acheteurs russes ” qui achetaient à peu près tout à des prix fous », déclare Sotheby’s (The Hollywood Reporter, Article de juillet 2021)

Lisez notre Guide sur les saisies de villas russes et leur impact sur le marché immobilier sur la Côte d'Azur, pour plus de détails.

Tendances du marché immobilier

Les 15 dernières années

En dehors des plus grandes villes, l'immobilier en France est en difficulté depuis 15 ans. Le prix de l'immobilier sur la Côte d'Azur a été bien plus mauvais que dans la plupart des autres régions de France, les zones rurales étant les plus touchées.

Les prix de vente sont, depuis 15 ans, stables ou en baisse, à l'exception d'un pic temporaire dû au Covid-19. Le pic du Covid dans les prix a commencé à se corriger pour revenir aux prix d'avant le Covid en 2022, et en 2023, il est passé en dessous des prix d'avant le Covid, atteignant le plus bas niveau que la France ait connu depuis les creux du krach immobilier de 2008.

L'Effet Covid

Durant le pire de l'isolement dû à la Covid, du troisième trimestre 2020 au premier trimestre 2022, les ventes sur le marché des villas de luxe se faisaient généralement à des prix bien supérieurs à la valeur du marché, achetées par des personnes insensibles au prix (et par de nombreux résidents monégasques) qui souhaitaient déménager rapidement, ou par des personnes se sentant prospères en raison de taux d'intérêt historiquement bas et de taux de change extrêmement favorables. Ces ventes ne sont pas représentatives de la situation globale du marché.

Les ventes à prix élevé qui ont eu lieu entre 2020 et mi-2022 étaient une anomalie due à un ensemble de circonstances très particulières, qui ont toutes pris fin depuis.

Malgré ces ventes affectées par le Covid, la grande majorité des villas cotées en bourse qui étaient inscrites avant et pendant le Covid ne se sont pas vendus et restent sur le marché, à une valeur bien supérieure à celle du marché.

“ L’optimisme constaté fin 2021 s’est avéré de courte durée, stoppé net par le déclenchement de la guerre en Ukraine. Ce choc s’est immédiatement répercuté sur l’ensemble des indicateurs économiques dès le mois de mars, reflétant les inquiétudes qui pèsent sur le pouvoir d’achat des dirigeants d’entreprises (– 6,1 points dans l’indicateur du climat des affaires en mars) comme des ménages (– 6 points dans l’indicateur de confiance des ménages) ”. – Cushman & WakefieldRapport 2022)

Le réseau immobilier Orpi a indiqué que les ventes avaient reculé de 17% au cours des trois premiers mois de 2022 par rapport à la même période en 2021. Guillaume Martinaud, président du réseau Orpi, dit BFM fin février 2023 : “ La fête est terminée. Nous assistons à un rééquilibrage. Nous le ressentons très clairement dans nos agences – il n'y a plus de files d'attente. Je pense que ce qui se passe maintenant est sain ”, a-t-il déclaré à propos de la baisse des prix après deux années “ beaucoup trop élevées ”.”

“Les gens réalisent que posséder une maison n'est pas ce qu'ils veulent vraiment.”, commentaires Corinne Jolly, présidente de Particulier à Particulier. “ Ils s’éloignent un peu de l’image carte postale qu’il y avait à la fin du confinement Covid-19. ”

De 2022 à 2026 et au-delà

Le marché immobilier commence lentement à se recalibrer après avoir été fortement impacté de 2020 à 2022 par la Covid-19, qui a entraîné un nombre record de ventes de maisons et des prix records. Les prix de vente ont déjà commencé à baisser et continueront d'être un marché de vendeurs pour la prochaine décennie ou plus en raison des facteurs décrits dans ce guide. C'est particulièrement vrai pour les villas rurales de la Côte d'Azur.

Pour la première fois depuis le Covid-19, le site immobilier Bien’ici Noté une forte hausse de 12% dans fourniture et, dans le même temps, une forte baisse de demande, les recherches de maisons ayant chuté de 30% au cours du second semestre 2022. Parallèlement, à la fin de l'année 2022, les annonces immobilières restaient déjà en ligne 50% plus longtemps.

Les données notariales relatives aux ventes immobilières publiées tout au long des années 2023 et 2024 ont révélé une baisse spectaculaire des ventes, tant pour les logements anciens que pour les logements neufs. La FNAIM estimait que la demande globale pourrait baisser de 10% d’ici fin 2023, ce qui correspondrait à une baisse de 5% des prix de l’immobilier, mais cette prévision s’est réalisée plus tôt que prévu, dès le milieu de l’année 2023. “ Tous les voyants sont au rouge ”, ont-ils déclaré.

D'après les résultats d'une étudier mené fin 2023, 92% d'agences ont enregistré une augmentation de leurs marges de négociation en 2023.

Selon un rapport datant de juillet 2024 Selon la banque française Crédit Commercial de France (CCF), les ventes à des non-résidents étrangers ont chuté de 14% en 2023. Sans surprise, c’est en Île-de-France (803 000 €) que les prix de vente moyens ont été les plus élevés, où le prix de vente est resté stable. Venaient ensuite la région Provence-Côte d’Azur (582 000 €) et l’Auvergne-Rhône-Alpes (418 000 €), qui ont toutes deux connu une les prix de vente moyens baissent d'environ 20%.

Ce que disent les représentants de l'industrie

“Nous assistons à un changement profond du marché tel que nous l'avons connu ces dix à quinze dernières années. Il est donc compréhensible que les vendeurs prennent le temps d'accepter ce nouveau cadre et n'aient pas encore ajusté leurs prix en conséquence. 2024 devrait probablement voir s'établir un nouvel équilibre entre acheteurs et vendeurs., conclu Stéphane Fritz, président de l'agence immobilière Guy Hoquet.

Charles Marinakis de Century 21 a déclaré, “ D’après nos observations, le ralentissement de l’activité se poursuit. Cela confirme ce que nous avions constaté au cours du second semestre 2022. Nos chiffres pour janvier 2023 ont confirmé cette tendance. Même si le secteur de l’immobilier résidentiel résiste, le volume des transactions est en baisse. Dans l’ensemble, la baisse s’élève à -6% sur l’ensemble du territoire français. Nous avions anticipé ce ralentissement. Comme le dit l’expression, « quand c’est trop cher, c’est trop cher ». [Nous assistons à] un retour progressif à la raison. Très souvent, les vendeurs mettent du temps à accepter de baisser leurs prix. ”

PDG de RH Gary Friedman a déclaré en décembre 2022, à propos de la situation du marché immobilier de luxe : “ Je pense que le marché immobilier s'est effondré, et qu'il a connu une chute assez brutale à mesure que les taux d'intérêt augmentaient. Il y a tout simplement beaucoup d'incertitude en ce moment. Mais d’une chose je suis certain : le marché immobilier s’effondre à un rythme que je n’ai pas vu depuis 2008. Je n’ai pas observé une telle chute depuis 2008. ”

77% des notaires dit que 2023 est une bonne année pour vendre (en d'autres termes, il faut vendre dès que possible, car les prix sont en baisse) et une mauvaise année pour acheter un bien immobilier en France (il vaut mieux attendre, car les prix vont encore baisser). Les notaires ont constaté une baisse du nombre d'achats immobiliers en 2022, et nous nous attendons à ce que le marché poursuive sa trajectoire baissière.

Le patron du réseau d'agences immobilières L'Adresse prédit une baisse du cours de l'action 10%, et Marc Touati, président de l'ACDEFI, un cabinet indépendant de conseil économique et financier, a déclaré Il s'attend à ce que les prix baissent d'environ 15% d'ici la fin de l'année 2023. Que s'est-il réellement passé ? Ils ont laissé tomber 20% en 2023.

Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de la Institut du Management des Services Immobiliers, dans une interview récente Dans une interview accordée au magazine Le Revenu, il a déclaré, au sujet des prix de vente, qu“” une baisse des prix de 10% [sur les marchés touristiques tels que la Côte d’Azur] semble inévitable » ; évoquant les répercussions de la conjoncture économique en France, il a également prévu un recul global du marché immobilier de 30%.

Tendances de vente récentes par tranche de prix

Les acheteurs souhaitant acquérir une villa en France privilégient de plus en plus les biens à prix plus bas, en particulier ceux de moins de 800 000 €, et Il y a beaucoup moins d'acheteurs de villas haut de gamme. Cette tendance a en partie été causée par la pandémie de coronavirus, qui a entraîné une diminution du nombre d'acheteurs étrangers fortunés (qui ont plutôt acheté des maisons de campagne dans leur pays de résidence) et une augmentation du nombre d'acheteurs français locaux. 

La variation de la proportion des ventes totales de villas / maisons de campagne a varié selon la tranche de prix :

• La proportion de villas vendues à moins de 800 000 € augmenté passant de 30% en 2019 à 38% en 2021. 
• Ventes de villas entre 800 000 € et 1 million € augmenté passant de 15% à 22% au cours de la même période.
• Propriétés vendues entre 1 million et 2 millions d'euros diminué passant de 351 TP3T en 2019 à 291 TP3T en 2021.
• Propriétés vendues plus de 2 millions d'euros diminué passant de 201 TP3T en 2019 à seulement 111 TP3T de chiffre d'affaires total en 2021.

N'oubliez pas que vous ne pouvez pas comparer la Côte d'Azur à la France dans son ensemble. Il y a des différences régionales dans l'évolution des prix de l'immobilier, et la Côte d'Azur a une croissance beaucoup moins importante que de nombreuses autres régions en France. Par exemple, en 2021, le prix annuel du m² vendu a augmenté 12,41 TP3T à Rennes et seulement 0,61 TP3T à Nice. Paris à elle seule tire les tendances globales des prix immobiliers en France vers le haut.

Prédictions expertes du marché pour 2026

En 2026, la Côte d'Azur est un marché d'acheteurs, et le restera pendant de nombreuses années à venir, en raison de la récession mondiale, des taux d'intérêt élevés, des acheteurs étrangers achetant de plus en plus de maisons dans leur pays d'origine, de la France décourageant agressivement la propriété de résidences secondaires et d'investissement, et du marché des villas de luxe étant inondé de villas vendues par, ou saisies à, des Russes.

Nous avons consulté un certain nombre d'économistes de premier plan, de conseillers en investissement, d'agents immobiliers et de notaires (honnêtes), ainsi que des acheteurs récents, concernant la marché immobilier de villas sur la Côte d'Azur coté en bourse, et voici nos conclusions (ceci s'applique uniquement aux villas de la Côte d'Azur).

Veuillez noter que le m² indiqué ci-dessous est le annoncé m², pas le m² faussement bas indiqués par les notaires. Les prix ci-dessous reflètent vendu prix, pas demande prix.

Prix de vente de plus de 3 millions d'euros

• Marché haut de gamme
• Prix de vente supérieurs à 3 millions d'euros
• S'applique normalement aux villas exceptionnelles, ultra-luxueuses de 1000 m² et plus, souvent avec plusieurs villas sur la propriété

Ce segment de marché est très difficile à évaluer car il y a très peu de ventes dans cette catégorie. Il s'agit des propriétés en bord de mer les plus luxueuses, très recherchées et uniques de la Côte d'Azur. La plupart appartenaient à des Russes et restent sur le marché pendant de nombreuses années sans se vendre.

Moins de 5% des villas mises en vente à plus de 3 millions d'euros se vendent finalement à plus de 3 millions d'euros. Dans ce segment, une partie de la surévaluation s'explique par Russes ayant besoin de vendre des villas qu'ils ont payées au-dessus du marché.

La grande majorité des villas vendues à ce prix l'ont été avec une remise comprise entre 65% et un incroyable 85% par rapport au prix initial demandé, la remise moyenne s'élevant à environ 70%. Nous avons constaté que de nombreuses villas très prisées se sont vendues ces deux dernières années avec une remise de 70% ou plus par rapport au prix initial demandé. En voici quelques exemples typiques : à Beaulieu-sur-Mer, deux immenses villas avec vue sur la mer, récemment rénovées et situées sur la même propriété, dont le prix initial était de 18 millions d’euros, viennent d’être vendues pour 3,6 millions d’euros, ainsi qu’une villa très prisée offrant une vue imprenable sur la mer, située à la pointe de Cap Martin a été mis en vente à 4,9 millions d'euros et vendu récemment pour 1,8 million d'euros.

Comme dans toutes les catégories de marché, les villas surévaluées ne se vendent pas, même si elles le sont villages célèbres et très recherchés. de Sean Connery superbe villa en bord de mer en est un excellent exemple — son prix était couper en deux après un an sur le marché et pourtant il encore n’a pas été vendue, malgré des quantités considérables de publicité et de couverture médiatique et plus de trois ans sur le marché. Une villa désirable à Cap d'Ail, appartenant à un oligarque russe, est en vente privée depuis 2015, pour un montant non divulgué, et publiquement (par de nombreuses agences) depuis 2017, d'abord pour 30 millions d'euros et maintenant pour 23 millions d'euros — et il ne s'est toujours pas vendu. Il y a plusieurs d'autres exemples similaires, en particulier sur le marché haut de gamme avec des propriétaires russes.

C'est parce que conseillers financiers avisés des acheteurs fortunés prédisent que le marché est dans une tendance baissière à long terme, car les banques n'autoriseront pas les hypothèques surévaluées, et parce que Les Russes ne viennent plus avec des valises d'argent.. Ces facteurs font beaucoup, beaucoup baisser les prix.

Prix de vente de 1 à 3 millions d'euros

• Marché des villas de luxe milieu de gamme
• Prix de vente de 1 million d'euros à 3 millions d'euros
• S'applique normalement aux villas de luxe de 250 m² à 1000 m²

Ce segment a connu une légère hausse des prix de vente pendant la pandémie de Covid, de l'ordre de 0,51 TP3T, avec des ventes ponctuelles à des prix nettement supérieurs à la valeur du marché (en raison de l'effet Covid). Depuis 2022, les ventes se sont normalisées et le volume global a diminué. Nous prévoyons que les prix de vente (et non les prix demandés) continueront de baisser de manière significative en 2026. Actuellement, ce segment du marché stagne, les acheteurs attendant que les prix baissent.

Les villas de cette catégorie se vendent avec une remise comprise entre 40% et 80% par rapport au prix demandé, car prix excessif abonde dans cette gamme de prix. Il y a beaucoup plus de vendeurs dans ce segment que sérieux Les villas ultramodernes sont très demandées (mais pas si elles sont trop chères), tandis que les styles en pierre, qui semblent anciens et classiques ne se vendent pas.

Ces propriétaires sont le plus souvent soit âgés, soit russes. Attendez-vous à une augmentation des ventes forcées dans ce segment dans les années à venir en raison du vieillissement des baby-boomers, de l'économie, des étrangers qui vendent en raison de l'augmentation des impôts, du Saisie de villas russes, et les effets persistants du Brexit.

Prix de vente de 600 000 € à 1 million d'euros

• Marché des villas de milieu de gamme inférieur
• Prix de vente de 600 000 € à 1 million €
• S'applique normalement aux villas de moins de 400 m²

Dans cette fourchette, les villas bien proposées à un prix intéressant se sont bien vendues jusqu'à ce que les taux d'intérêt commencent à augmenter en 2022, et maintenant le nombre total de ventes diminue. Cependant, nous nous attendons à ce que les prix continuent de baisser considérablement en 2026 en raison de problèmes d'accessibilité financière.

Les principaux acheteurs dans cette catégorie sont les familles françaises. Les vendeurs dans ce segment sont généralement des citoyens français ou britanniques. Dans les deux cas, ils ont une motivation pour vendre (problèmes économiques, divorce, etc.) et le Brexit continuera d'affecter ce segment.

Le marché pourrait tarder à s'ajuster

Souvent, lorsque l'activité d'achat ralentit, il faut un certain temps aux propriétaires et aux agents immobiliers pour ajuster leurs attentes et baisser les prix. Dans l'intervalle, des biens immobiliers proposés à des prix réalistes peuvent se vendre, mais les propriétés qui n'ajustent pas leurs prix resteront sur le marché, souvent pendant des années, jusqu'à ce qu'ils ajustent leurs attentes et baissent le prix pour être en ligne avec le marché (Déterminer la bonne tarification).

Gardez à l'esprit Ces statistiques qui incluent la totalité de la France sont trompeuses car elles englobent de grandes villes comme Paris et Marseille, où la demande reste forte et les prix augmentent. Les zones rurales et de villégiature comme la Côte d'Azur sont, à l'inverse, sur une trajectoire descendante.

Agents immobiliers et notaires être payé lorsque vous finalisez l'achat, et plus vous dépensez, plus ils gagnent. Par conséquent, il est naturel qu'ils soient très optimistes quant au marché. Ils sont incités à vous dire que c'est un marché très dynamique et que les prix augmentent, car cela pousse les acheteurs à avoir l'impression qu'ils devraient acheter plus tôt et plus cher, et cela incite les vendeurs à mettre leurs maisons en vente. Même dans des marchés évidemment faibles ou en déclin, les agents et les notaires vous diront souvent que c'est un marché dynamique.

Acheter une villa ? Lisez ceci d'abord !

Lorsque vous serez prêt à chercher une propriété, assurez-vous de lire notre guide complet pour acheter un bien immobilier en France. Ces guides expliquent comment estimer la valeur d'une propriété réel valeur, comment obtenir le meilleur prix et éviter la surfacturation, les points à surveiller, comment éviter de se faire arnaquer, et plus encore.

Tout d'abord, pour comprendre le marché immobilier en France, il faut comprendre comment La tarification au m² est une arnaque géante. Ensuite, vous pourrez passer aux autres guides :

Notre guide des annonces immobilières comprend : comment trouver des villas à vendre, ce à quoi il faut faire attention, désinformation et avertissements, enchères et saisies, achat direct auprès des vendeurs, pourquoi le timing est essentiel, et la raison pour laquelle seulement environ la moitié des ventes de villas sont répertoriées publiquement.

Notre Guide des arnaques et des secrets comprend: les avertissements concernant les astuces peu éthiques que les agents, notaires, vendeurs, promoteurs et constructeurs utilisent pour vous soutirer plus d'argent. C'est une lecture indispensable, et le guide des lanceurs d'alerte que ceux qui sont dans le métier ne veulent pas que vous voyiez.

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Notre guide sur la tarification et la détermination de la valeur marchande d'une villa inclut : pourquoi il y a des surévaluations extrêmes, comment estimer la valeur marchande d'une villa (ce qu'elle vaut), et un guide étape par étape pour déterminer votre prix d'offre. De plus, des informations supplémentaires Guide sur les Russes et leur impact sur le marché immobilier de la Côte d'Azur.

Notre guide des choses importantes à découvrir inclut : rapports de diagnostic et enquêtes, ensoleillement et microclimats, problèmes potentiels de vue, taxes foncières, âge, accès internet et mobile, zones dangereuses (rouges), risques sanitaires, problèmes d'intimité et d'espace, problèmes à proximité, ce que vous posséderez réellement, ajouts et structures illégaux, pourquoi ils vendent, comment vérifier, et plus encore.

Notre Guide des choses à considérer inclut : votre réel coûts, problèmes lors de l'achat d'une villa ‘ fraîchement rénovée ’, informations sur la criminalité locale et les squatteurs, et questions à vous poser.

Notre guide d'achat inclut : négocier le prix et l'offre initiale, choisir un notaire honnête, acheter en noir, l'offre officielle et l'acompte, utiliser une SCI, les pièges contractuels, le délai de rétractation, que faire avant de verser l'argent, et la signature finale.

Notre Guide après achat comprend : les pièges de l'assurance, des conseils pour les résidences secondaires, louer sa villa, la rénovation et ce qu'il faut savoir sur l'embauche de personnel.

Guide pour les vendeurs : Comment fixer le prix de votre villa pour qu'elle se vende.