Trouver des villas à vendre

Les annonces immobilières en France ne sont pas les mêmes qu'aux États-Unis (où tu peux rechercher chaque un bien immobilier à vendre – et tous les prix de vente passés – dans un seul système MLS qui chaque (utilisé par les agents), ou au Canada et au Royaume-Uni (où les vendeurs fixent le prix de leurs biens à proximité de la valeur du marché). Sur la Côte d'Azur, les prix sont souvent irréalistes et il est difficile de trouver de bonnes annonces ou des villas à vendre à un prix raisonnable. Cela est dû à plusieurs raisons….

Annonces immobilières en France

Ça va peut-être te choquer, mais Seuls 58% des ventes de villas se font par l'intermédiaire d'agents immobiliers, et beaucoup d'entre eux sont vendus ‘hors marché’ à leurs clients (ou développeurs, ce qui rapporte ensuite une autre commission à l'agent quand il le revend) sans avoir besoin de publier l'annonce en ligne.

Le reste se fait par le biais d'enchères, directement chez le notaire (4% des ventes), ou par des ventes de particulier à particulier via les journaux locaux, les réseaux sociaux, les sites de petites annonces ou la presse immobilière spécialisée (annonces passées par le propriétaire). En effet, les agents immobiliers prennent des commissions comprises entre 4% et 10%, et de nombreux propriétaires préfèrent essayer de vendre autrement, en ne faisant appel à un agent que s’ils ne trouvent pas d’acheteur par eux-mêmes.

Dès qu'un agent l'a en main, il va d'abord essayer de le proposer “hors marché” à ses clients et à d'autres agents avec lesquels il a des partenariats. Si aucun d'entre eux ne trouve d'acheteur intéressé, c'est là qu'il commence à payer pour le promouvoir. Ils attendent le plus longtemps possible avant de rendre l'annonce publique, car la promouvoir publiquement attire la concurrence d'autres agences (d'autres agents le trouvent sur Google Earth et contactent le vendeur, donc ils vont ils touchent la commission s'ils la vendent). Donc, en général, si une villa n'est pas vendue une fois qu'elle est annoncée publiquement, c'est soit qu'elle est trop chère, soit qu'elle a des problèmes. Découvre pourquoi tant de villas sont trop chères.

En résumé, les villas sur la Côte d'Azur passent par trois marchés — en privé, hors marché et coté en bourse :

Marché 1 : Le marché privé. D'abord, les vendeurs essaient de vendre sans agent immobilier. Environ la moitié de toutes les villas sont vendues en privé, sans être répertorié auprès d'un agent.

Marché 2 : Hors marché. S'ils ne pouvaient pas vendre en privé, ils faisaient appel à un agent. Un grand pourcentage de villas sont vendues ‘hors marché’ par l'agent à ses contacts existants, sans être listées publiquement ou sur Internet.

Marché 3 : Coté en Bourse. Si personne ne veut acheter la villa, les agents la mettent en vente publiquement sur Internet. Ces villas restent généralement sur le marché pendant de nombreuses années et ne se vendent pas à moins que le propriétaire ne baisse considérablement le prix.

Presque toutes les villas mises en vente sont celles qui ont des problèmes et dont le prix est trop élevé.

N'oublie pas de lire À propos des agents immobiliers en France avant de travailler avec eux.

Trouver des villas à vendre

Même s'il n'y a pas de site web unique qui propose tout Parmi les annonces publiées, il y a plusieurs sites web qui les regroupent ; le meilleur, c'est Le Site Immo (qui indique la date de publication de l'annonce, le prix au m² et les baisses de prix). Il y en a d'autres : Le Figaro, La campagne verdoyante, Édition James, et Super Immo. Ils te permettent tous de t'inscrire pour recevoir des alertes par e-mail dès qu'une nouvelle annonce est publiée. Comme tu le verras si tu suis ces alertes pendant un certain temps (voire plusieurs années), ce sont toujours les mêmes maisons qui reviennent sans cesse sur le marché.

Quand tu cherches sur ces sites, pense bien à trier par prix, ça te permettra de repérer plus facilement les annonces en double et les infos de m² gonflées.

Il faut aussi savoir que certains agents refusent de travailler avec d'autres agents (pour diverses raisons), ce qui peut amener l'agent avec qui tu travailles à te dire qu'un bien a été vendu alors que ce n'est pas le cas ; assure-toi donc de vérifier auprès d'un autre agent (ou, plus tard, dans DVF). En plus, plein de transactions tombent à l'eau : un bien sur lequel une offre a été faite est loin d'être vendu et peut très bien se retrouver à nouveau sur le marché.

Tu peux trouver des annonces de villas que les propriétaires essaient de vendre directement (‘ ventes entre particuliers ’) en faisant des recherches dans les groupes Facebook et sur des sites d'annonces comme Le Bon Coin, PAP et ImmoGo.

Sur la Côte d'Azur, c'est le vendeur qui prend en charge les frais d'agence, mais ces frais sont inclus dans le prix ; donc, si tu achètes directement, tu pourras peut-être négocier un prix plus bas.

Il y a un site web intéressant qui s'appelle Castorus, qui essaie de repérer les annonces immobilières dont le prix a changé, et depuis combien de temps elles sont en ligne. Ça te donnera une idée de la minimum depuis combien de temps une annonce est en ligne, et si le prix a changé sur les sites qu'ils surveillent.

Lire les annonces immobilières

Les annonces indiquent généralement la superficie en m² et le nombre de pièces d'une villa, mais ces chiffres sont parfois exagérés ou inexacts. Souvent, on voit la superficie en m² d'une villa gonflée de 50% à 100%, et parfois même jusqu'à 200% ! En théorie c'est pas permis, mais en vrai les agents ne sont pas punis pour publicité mensongère en France.

Chaque pièce principale, à l'exception des salles de bains, des rangements et de la cuisine, est considérée comme une ‘ pièce ’. Du coup, un ‘ 3 pièces ’ correspond généralement à un appartement avec deux chambres. Fais gaffe, car certains agents immobiliers en rajoutent un peu en qualifiant d’appartement ‘ 4 pièces ’ un deux-chambres doté d’un très grand salon ; c’est donc important de bien vérifier. Une ‘ salle de séjour ’ ou un « salon » correspond à ce que les Américains appellent un « living room ». Certains agents immobiliers indiquent des pièces comme des chambres même si ce n'en sont pas. ce que tu considèrerais comme une chambre (pas de fenêtres ou plafond trop bas, trop petite, etc.), donc assure-toi de compter la personne dans la propriété.

Le timing, c'est important

Comme seules 62% des villas de la Côte d'Azur sont des résidences principales, le printemps et l'été sont des périodes moins propices pour trouver une villa à acheter, car de nombreux propriétaires ont loué leur villa pour l'été. L'offre est plus large à l'automne, une fois la saison estivale des locations de vacances terminée. En hiver, les propriétaires dont les villas sont toujours sur le marché peuvent se montrer plus flexibles sur les prix.

Ventes aux enchères et saisies immobilières

Les ventes aux enchères et les saisies immobilières peuvent (ou pas) être une occasion de faire une bonne affaire en France. Habituellement, on choisit une vente aux enchères pour accélérer la vente – peut-être à cause d'un divorce, d'une succession, ou pour régler une dette. Tu peux savoir s'il y a des biens à vendre aux enchères ou saisis dans la zone que tu souhaites en consultant Site web des notaires et Cadran.

Les biens mis aux enchères ont généralement un prix de réserve bien inférieur au prix du marché, et tous les enchérisseurs potentiels doivent verser un acompte à l'avance – qui peut aller de 5% à 20% – ; si tu ne remportes pas l'enchère, ton argent te sera restitué. Les frais supplémentaires s’élèvent à environ 10% de plus et peuvent inclure les frais de justice, les honoraires d’avocat, les frais de publication et bien d’autres choses encore ; il est important de vérifier à l’avance quelles sont tes obligations. En voici un peu plus infos sur les enchères immobilières en France.

Acheter une villa ? Lisez ceci d'abord !

Lorsque vous serez prêt à chercher une propriété, assurez-vous de lire notre guide complet pour acheter un bien immobilier en France. Ces guides expliquent comment estimer la valeur d'une propriété réel valeur, comment obtenir le meilleur prix et éviter la surfacturation, les points à surveiller, comment éviter de se faire arnaquer, et plus encore.

Tout d'abord, pour comprendre le marché immobilier en France, il faut comprendre comment La tarification au m² est une arnaque géante. Ensuite, vous pourrez passer aux autres guides :

Notre guide sur les orientations du marché comprend : Prévisions du marché immobilier de la Côte d'Azur, tendances de prix actuelles et historiques sur le marché, et les raisons pour lesquelles les prix continueront de baisser. De plus, supplémentaires Guide sur les Russes et leur impact sur le marché immobilier de la Côte d'Azur.

Notre Guide des arnaques et des secrets comprend: les avertissements concernant les astuces peu éthiques que les agents, notaires, vendeurs, promoteurs et constructeurs utilisent pour vous soutirer plus d'argent. C'est une lecture indispensable, et le guide des lanceurs d'alerte que ceux qui sont dans le métier ne veulent pas que vous voyiez.

Notre guide des agents immobiliers comprend : les choses malhonnêtes que les agents vous diront, le fonctionnement des agences immobilières, les agents acheteurs et les chasseurs de biens, pourquoi vous devriez éviter les agents illégaux et non locaux, et à qui faire confiance (un avertissement important).

Notre guide sur la tarification et la détermination de la valeur marchande d'une villa comprend : pourquoi il y a une telle surévaluation extrême, comment estimer la valeur marchande d'une villa (ce qu'elle vaut), et un guide étape par étape pour trouver votre prix d'offre.

Notre guide des choses importantes à découvrir inclut : rapports de diagnostic et enquêtes, ensoleillement et microclimats, problèmes potentiels de vue, taxes foncières, âge, accès internet et mobile, zones dangereuses (rouges), risques sanitaires, problèmes d'intimité et d'espace, problèmes à proximité, ce que vous posséderez réellement, ajouts et structures illégaux, pourquoi ils vendent, comment vérifier, et plus encore.

Notre Guide des choses à considérer inclut : votre réel coûts, problèmes lors de l'achat d'une villa ‘ fraîchement rénovée ’, informations sur la criminalité locale et les squatteurs, et questions à vous poser.

Notre guide d'achat inclut : négocier le prix et l'offre initiale, choisir un notaire honnête, acheter en noir, l'offre officielle et l'acompte, utiliser une SCI, les pièges contractuels, le délai de rétractation, que faire avant de verser l'argent, et la signature finale.

Notre Guide après achat comprend : les pièges de l'assurance, des conseils pour les résidences secondaires, louer sa villa, la rénovation et ce qu'il faut savoir sur l'embauche de personnel.

Guide pour les vendeurs : Comment fixer le prix de votre villa pour qu'elle se vende.