Arnaques et secrets de l'immobilier

La Côte d'Azur, c'est un marché immobilier bien spécial. Plein de gens se font arnaquer parce qu'ils connaissent pas les combines du métier. Bon, nous, on est là pour te dire ce à quoi faut faire gaffe.

Un peu comme quelconque secteur où les incitations monétaires ne correspondent pas à l'incitation à être honnête avec l'acheteur, ce type de système oblige les agents / notaires / promoteurs à soit veiller à leurs propres intérêts financiers, SOIT être honnête avec les acheteurs. Il n'est donc pas surprenant qu'ils privilégient gagner plus d'argent plutôt qu'être transparents avec les acheteurs. Ce n'est pas qu'ils sont méchants (ils ont aussi des familles à nourrir) ; le problème réside dans le fait que Le système est configuré de manière à encourager le mauvais comportement. Plus tu payes cher, plus ils font de bénéfices.

Les secrets du vendeur

Beaucoup de villas sont en vente par des propriétaires qui s'en fichent royalement qu'elles se vendent ou non. Certains j’veux pas ils ont leur villa à vendre ! Voici pourquoi :

Secret du vendeur #1 : Évasion fiscale légale

À cause d'un truc complètement débile faille fiscale, beaucoup de propriétaires mettent leur bien en vente même s'ils n'ont pas envie de le vendre (donc, ils le mettent en vente pour un prix très supérieur à sa valeur réelle). Ils font ça pour une évasion fiscale légale — tant qu'une villa est en vente, le propriétaire est exempté de plusieurs taxes foncières coûteuses !

Ça concerne les résidences secondaires, qui sont très nombreuses sur la Côte d'Azur (près de 40% de villas ici entrent dans cette catégorie). Les agences s'emparent de ce phénomène, car elles peuvent présenter ces annonces comme un (faux) indicateur de l'état du marché.

Secret du vendeur #2 : On va à la pêche, à la recherche d'un pigeon !

La Côte d'Azur ne compte qu'environ 60% résidences principales. Les 40% restants, ce sont surtout des spéculateurs qui possèdent plusieurs villas en ‘ location saisonnière ’. Ces vendeurs mettent leurs biens en vente à des prix exorbitants et ‘ pêchent ’ un acheteur peu averti prêt à payer le prix fort. Ils réinvestissent ensuite cet argent pour acheter deux ou trois villas similaires, à leur valeur de marché.

Ces villas hors de prix restent souvent sur le marché et ne se vendent pas parce qu'elles sont affichées à des prix rigides et ridicules avec propriétaires qui ne sont pas sérieux à propos de la vente. Malheureusement, plein d'agents et de vendeurs se basent sur ces prix affichés (et pas les prix de vente, ce qu'ils devraient regarder) pour justifier de surpayer leur villa.

Les secrets du notaire

En France, les notaires sont des avocats qui traitent tout transactions immobilières.

Notaire Secret #1 : Données en m² erronées

Y a tellement à dire là-dessus, qu'on en a fait un truc à part guide complet sur les prix moyens au m² et comment la superficie en m² indiquée dans DVF est, en réalité, une véritable arnaque destinée à tromper les acheteurs. Ça vaut le coup de lire — fais-nous confiance.

Notaire Secret #2 : Le secret du contrat

Un vice caché, c'est un défaut dissimulé ou latent dans un bien immobilier. La protection des acheteurs est inscrite dans l'article 1641 du code civil. Le vendeur a l'obligation de divulguer toutes les informations importantes sur le bien qui pourraient influencer la décision de l'acheteur ou le prix qu'il a payé. S'il ne le fait pas, un tribunal peut proposer un recours, comme une réduction de prix ou l'annulation de la vente (c'est pourquoi les notaires ne veulent pas que tu saches ça, puisqu'ils perdent leur commission en cas d'annulation).

Pas étonnant, les notaires cherchent parfois à limiter ton usage de la protection pour ‘vice caché’ en ajoutant une clause d’exclusion dans le contrat de vente qui limite les droits de l’acheteur une fois qu’il découvre un problème grave et caché avec la villa. Notre conseil à tous les acheteurs est que tu devrais insister pour que cette clause soit retirée du contrat de vente. Le vendeur pourrait bien s’y opposer, mais s’il le fait, ses motivations doivent être remises en question. Tu devrais très hésite à acheter ‘en l'état’ (tel quel) sauf si tu comprends bien ce que tu achètes.

Les secrets des agents immobiliers

Les agents immobiliers sur la Côte d'Azur sont super compétitifs. Il y en a des milliers qui se battent pour un nombre de biens assez limité, ils galèrent pour payer leur loyer avec très peu de ventes. En gros, c'est la recette pour toutes sortes de mauvais comportements.

Agent Secret #1 : Les biens mis en vente sur les sites publics, c'est vraiment le fond du panier

Ça va peut-être te surprendre, mais seulement la moitié environ des ventes de villas se font par l'intermédiaire d'agents immobiliers. Comme les agents immobiliers prennent une commission comprise entre 4% et 10% (généralement à la charge du vendeur), la plupart des vendeurs essaient d’abord de vendre via les réseaux sociaux, les journaux locaux, leurs amis, etc., et environ la moitié des biens se vendent de cette façon. Si le vendeur n'arrive pas à trouver quelqu'un intéressé par le bien, il fera alors appel à une agence immobilière.

Quand une agence immobilière met la main sur un bien, elle essaie d’abord de le proposer “ hors marché ” à des promoteurs. Ensuite, elle le propose discrètement à ses clients et aux autres agents avec lesquels elle travaille en partenariat. Enfin, si aucun d’entre eux ne trouve d’acheteur intéressé, c’est là qu’elle commence à payer pour faire de la pub (c’est à ce moment-là que d’autres agences se mettent à lui faire concurrence). Donc, en général, si une villa n’est pas vendue au moment où elle est mise en vente publiquement, c’est parce que son prix est trop élevé ou qu’elle présente des problèmes — ou les deux.

Agent Secret #2 : ‘ Nouveau sur le marché ’ ? Ouais, c'est ça !

Les mails avec des annonces immobilières disent souvent “nouvelle annonce” ou “nouveauté sur le marché” alors que la villa est déjà en vente depuis des mois, voire des années. Ne fais pas attention quand l'agent dit que c'est une annonce ‘nouvelle’. Regarde plutôt la date des diagnostics.

Agent Secret #3 : Les agents étrangers et non agréés pullulent

Certains agents étrangers ou non agréés se présenteront comme l‘’ agent inscripteur ‘ ou l’« agent exclusif », mais ne le seront pas en réalité, et pourraient te surprendre avec une demande de frais supplémentaires à la fin (que tu n'es pas obligé de payer !) ou cacher des frais dans le prix affiché. Pour cette raison, éviter les agents et services mondiaux / britanniques / non locaux, et ne signe rien avec un agent — tous les contrats doivent être faits par le notaire.

Il y a aussi plein d'agents immobiliers pas légaux qui essaient de se faire du fric sur les biens de la Côte d'Azur, alors c'est super important de vérifier qu'ils sont en règle en leur demandant trois choses : leur carte professionnelle, une assurance responsabilité civile professionnelle et les détails de leur garantie financière.

Agent Secret #4 : C'est fait Vraiment Vendre? Probablement pas

Fais gaffe, certains agents bossent pas entre eux (pour plein de raisons), du coup celui avec qui tu es peut te dire qu'un bien est vendu alors que c'est pas le cas, donc vérifie avec un autre agent.

Ouais, et si t'es un acheteur averti qui sait qu'une villa est trop chère, un agent peut te dire qu'elle a reçu une offre pour te pousser à enchérir plus haut que le prix du marché, et si tu le fais pas, il peut dire qu'elle s'est vendue. Mais c'est souvent juste parce qu'ils savent que le vendeur spécule et veut pas vendre à un prix juste, ou que le proprio l'a retirée du marché. Dire qu'elle s'est vendue, c'est pour te faire croire que t'as tort sur le marché (que les villas se vendent plus cher, et plus souvent, qu'elles ne le font).

Agent Secret #5 : Leurs tarifs ne sont pas fixés en fonction du marché

Les agents te diront qu'ils ont fait une ‘ évaluation ’ pour fixer leur prix, mais quand tu leur demandes cette évaluation et les recherches qui vont avec, ils ne te la donnent pas. C'est parce qu'il n'y a pas eu d‘’ évaluation » et que le prix n'est pas basé sur la valeur du marché. Sinon, ils pourraient te parler d'une villa qui s'est vendue cher au mètre carré. Mais, comme tu l'as vu plus haut, le prix au mètre carré, c'est bidon.

Apprends à vérifier la valeur réelle sur le marché d'une villa chez nous guide des prix immobiliers.

Agent Secret #6 : ‘ Estimations ’ sans engagement’

Tu penses à rénover ? Peu importe ce que l'agent ou le vendeur te dit, avant achète, assure-toi d'avoir un certificat de conformité et certificat d'urbanisme de la Mairie ; sans ça, tu pourras peut-être pas rénover.

Plusieurs agents te recommanderont de demander un devis à ‘ un super maçon qu'ils connaissent et en qui ils ont confiance ’. Ce maçon te donnera une estimation, sans engagement ou verbale, de ce que coûterait le travail. Ces estimations sont normalement beaucoup, beaucoup plus basses que ce que tu finirais par dépenser.

Si tu veux connaître le coût réel des travaux de rénovation, pense à demander à plusieurs entrepreneurs un ‘ devis ’ très, très détaillé, où tous les postes et leurs prix sont clairement indiqués. En français, un devis s'appelle un Devis et une fois signé par le client et l'entrepreneur, il devient un contrat légalement contraignant. Attention aussi, si le prix qui vous est donné est un ‘estimation‘pas un‘Devis‘le constructeur n'est pas lié par le prix et tu peux t'attendre à ce que le prix final soit 5 fois plus cher que ce qu'ils ont annoncé. Renseigne-toi sur Comment éviter de se faire arnaquer.

Astuce d'agent #7 : Prétendre que tu peux agrandir ou rénover alors que ce n'est pas le cas

Un truc que font les agents, c'est que ils prennent leur un architecte contacté pour “vérifier” si tu peux rénover et/ou agrandir les m² d'une propriété, mais une fois que tu l'achètes, ils disparaissent tous et tu découvres par la force des choses que ce n'est pas possible d'agrandir les m² (oui, même si ‘ça garde la même emprise au sol’) ou de faire les rénovations que tu voulais. C'est arrivé à plusieurs de nos contacts et ça semble être une pratique courante.

La seule façon de savoir si tu peux agrandir, c'est d'avoir l'autorisation d'urbanisme de la mairie, et de vérifier ça en personne à la mairie. Si tu ne veux pas attendre ça, tu peux obtenir le certificat d'urbanisme dans un mois max.

Agent Secret #8 : Manipulation du marché

Les agences immobilières manipulent aussi le marché en achetant des biens à des prix 5 fois supérieurs, voire plus, à la valeur du marché, pour ensuite les revendre à un prix plus élevé que n'importe quelle autre villa vendue dans ce quartier. C'est la même tactique de manipulation du marché utilisée dans d'autres secteurs axés sur le luxe, comme le marché de l'art.

Ils font ça pour pouvoir mettre en avant cette vente et essayer de justifier leurs prix de vente bien supérieurs à ceux du marché, et aussi pour pouvoir manipuler les prix moyens au m² publiés. Tant qu'ils en sont propriétaires, ils le louent.

La vente de villa la plus chère de loin à Èze est au 772 avenue de Marne. En creusant un peu, tu verras que Prestigio (une agence immobilière) l'a acheté à un promoteur. Ils font de leur mieux pour cacher ça, et vendent des biens entre agences, achètent à des potes promoteurs pour récupérer du fric, etc. Creuse un peu et tu trouveras un exemple comme ça dans presque toutes les villes.

Agent Secret #9 : Mentir sur les m²

En plus de tout ça, et pour semer encore plus le doute sur les prix au m², les agents mentent régulièrement sur la superficie des villas, et ils font mentir les experts aussi. Ce n'est pas rare que les annonces affichent 100 à 200 m² de plus qu'en réalité.

Agent Secret #10 : Les mensonges qu'on te raconte

Les agents ont certaines choses qu'ils disent aux acheteurs potentiels, pour les manipuler et les tromper. Tu vas les entendre encore et encore, donc c'est important que tu saches ce que c'est. Voici le liste de mensonges que les agents vont te raconter. Apprends et protège-toi pour ne pas te faire avoir.

Les secrets des promoteurs immobiliers

Penser acheter à un ‘brocanteur‘Le (constructeur / promoteur / agent immobilier) te sauvera la mise ? Détrompe-toi.

Sur la Côte d'Azur, il y a plein, plein (j'ai dit PLEIN ?!) de promoteurs immobiliers. Ils ont des relations privilégiées avec les agents immobiliers, ce qui leur permet d'avoir la possibilité d'acheter des villas (en général, ils ne s'intéressent qu'à celles qui ont besoin d'être rénovées ou qui peuvent être agrandies), au prix du marché, avant même que les acheteurs lambda puissent les voir. Ils font des travaux de rénovation à moindre coût, puis remettent les biens sur le marché, par l'intermédiaire du même agent immobilier, à un prix largement gonflé, bien au-dessus de la valeur du marché.

Tu pourrais peut-être l'attraper en vérifiant le carte des ventes de villas (avec l'emplacement exact et les prix, mais avec des m² incorrects) des dernières années. Garde en tête que cette carte n'est pas mise à jour souvent, donc les ventes les plus récentes n'y figureront pas.

Astuce de développeur #1 : des rénovations à petit prix

Naturellement, ces développeurs veulent maximiser leurs profits et minimiser leurs dépenses. C'est une entreprise, après tout. Ils le font en faire des économies sur tout ce qu'on ne voit pas. Ils embauchent les ouvriers du bâtiment, électriciens, plombiers, etc. les moins chers (et souvent pas qualifiés) et leur disent de faire le boulot le moins cher et le plus vite possible. Ils économisent beaucoup of money doing it this way.

Just because it looks nice on the outside doesn’t mean it’s well-done. Don’t trust it when the agent says this developer has a great reputation and is high-quality. You’re better off finding a villa that was renovated years ago by the owners — renovated for them, not for resale.

The majority of new homes on the French Riviera are more like “Primark” than “Hermès”, dit Peter Illovsky, president of Côte d’Azur Sotheby’s International Realty. Even so, new-builds sell with a premium of 10% or 20%, even when they are sold off-plan, dit Alex Balkin, director of Savills Riviera and Savills Nice.

Developer Secret #2: Offloading Responsibility onto the ‘Warranty’

Ils rassurent les acheteurs en leur offrant une garantie (selon le Code civil français, tous les travaux de construction sont garantis jusqu’à 10 ans), mais c’est l’assurance qui prend en charge les frais de réparation — pas eux — et toi still have to deal with all the problems that pop up. And you can expect repeated repairs of the same issue because cheap materials keep getting used — after all, the repair company gets paid each time.

Plus, the warranty insurance won’t cover major problems, like needing the entire plumbing to be re-done because the pipes used were cheap and too narrow, or the heaters were the cheapest on the market and are unreliable.

This means the developer has zero incentives to do anything other than the cheapest job possible because, once you buy it, it’s your problem, not theirs. (And no, they don’t care about their ‘reputation’, since agents don’t disclose who the seller is.)

All this means BIG headaches for you, down the line, when you move in an realize that your air conditioning doesn’t work properly, the electrical and plumbing need to be re-done, underfloor or insulation was not added, etc.

Acheter une villa ? Lisez ceci d'abord !

Lorsque vous serez prêt à chercher une propriété, assurez-vous de lire notre guide complet pour acheter un bien immobilier en France. Ces guides expliquent comment estimer la valeur d'une propriété réel valeur, comment obtenir le meilleur prix et éviter la surfacturation, les points à surveiller, comment éviter de se faire arnaquer, et plus encore.

Tout d'abord, pour comprendre le marché immobilier en France, il faut comprendre comment La tarification au m² est une arnaque géante. Ensuite, vous pourrez passer aux autres guides :

Notre guide sur les orientations du marché comprend : Prévisions du marché immobilier de la Côte d'Azur, tendances de prix actuelles et historiques sur le marché, et les raisons pour lesquelles les prix continueront de baisser. De plus, supplémentaires Guide sur les Russes et leur impact sur le marché immobilier de la Côte d'Azur.

Notre guide des annonces immobilières comprend : comment trouver des villas à vendre, ce à quoi il faut faire attention, désinformation et avertissements, enchères et saisies, achat direct auprès des vendeurs, pourquoi le timing est essentiel, et la raison pour laquelle seulement environ la moitié des ventes de villas sont répertoriées publiquement.

Notre guide des agents immobiliers comprend : les choses malhonnêtes que les agents vous diront, le fonctionnement des agences immobilières, les agents acheteurs et les chasseurs de biens, pourquoi vous devriez éviter les agents illégaux et non locaux, et à qui faire confiance (un avertissement important).

Notre guide sur la tarification et la détermination de la valeur marchande d'une villa comprend : pourquoi il y a une telle surévaluation extrême, comment estimer la valeur marchande d'une villa (ce qu'elle vaut), et un guide étape par étape pour trouver votre prix d'offre.

Notre guide des choses importantes à découvrir inclut : rapports de diagnostic et enquêtes, ensoleillement et microclimats, problèmes potentiels de vue, taxes foncières, âge, accès internet et mobile, zones dangereuses (rouges), risques sanitaires, problèmes d'intimité et d'espace, problèmes à proximité, ce que vous posséderez réellement, ajouts et structures illégaux, pourquoi ils vendent, comment vérifier, et plus encore.

Notre Guide des choses à considérer inclut : votre réel coûts, problèmes lors de l'achat d'une villa ‘ fraîchement rénovée ’, informations sur la criminalité locale et les squatteurs, et questions à vous poser.

Notre guide d'achat includes: negotiating the price & the initial offer, choosing an honest notaire, buying in the black, the official offer & deposit, using a SCI, the deposit, the cooling-off period, what to do before handing over the money, and the final signing.

Notre Guide après achat comprend : les pièges de l'assurance, des conseils pour les résidences secondaires, louer sa villa, la rénovation et ce qu'il faut savoir sur l'embauche de personnel.

Guide pour les vendeurs : Comment fixer le prix de votre villa pour qu'elle se vende.