Les astuces des agents immobiliers

Il suffit de faire un tour dans n'importe quel coin de la Côte d'Azur pour se rendre compte qu'il y a beaucoup trop d'agences immobilières ici. Il y en a au moins une sur chaque bloc commercial, sinon plusieurs. C'est plus facile de trouver une agence immobilière qu'un endroit où acheter un café – de loin.

Pas étonnant, les agents immobiliers de la Côte d'Azur sont une bande super compétitive. Y'a des milliers d'agents qui se battent pour un nombre de biens assez limité, qui galèrent pour payer leur loyer avec très peu de ventes. Bref, c'est le terreau de toutes sortes de mauvais comportements.

On a constaté que 62% d'agences immobilières contrôlées par l'État avaient enfreint la loi.

Un peu comme quelconque secteur où les incitations monétaires ne sont pas alignées avec celle d'être honnête avec l'acheteur, ce type de système force les agents à soit veiller à leurs propres intérêts financiers, soit être honnêtes avec les acheteurs. Il n'est donc pas surprenant qu'ils privilégient gagner plus d'argent plutôt que d'être transparents avec les acheteurs. Ce n'est pas que les agents soient de mauvaises personnes (ils ont aussi des familles à nourrir) ; le problème réside dans le fait que Le système est configuré de manière à encourager le mauvais comportement. Plus tu payes cher, plus ils font de bénéfices.

La situation est tellement grave que la majorité des agences immobilières (62% en 2020 et 63% en 2023) contrôlées par l'État se sont avérées avoir enfreint la loi en publiant des annonces trompeuses. 1 740 professionnels de l'immobilier ont fait l'objet d'un contrôle par la DGCCRF en 2020 et 2023. Les infractions les plus courantes concernent des infos incomplètes ou erronées fournies aux clients, des techniques de vente trompeuses, la publication d’annonces pour des biens qui ne sont pas vraiment à vendre (puis dire aux acheteurs potentiels qu’ils ‘ viennent de recevoir une offre ’), ou des logements incorrectement présentés comme ‘ neufs ’ ou ‘ exclusifs ’.

Beaucoup d'agences n'ont d'ailleurs pas vraiment envie de vendre une villa, car elles en tirent un revenu régulier en la louant comme location de vacances, et elles empochent 20% plus les frais sur chaque location.

Astuce : Quand on bosse avec des agents, utilise une adresse mail temporaire et un nom de famille différent, bidon, avec chaque agent. Pas besoin (surtout que tu ne devrais jamais rien signer avec l'agent), et pourquoi tu voudrais que ton vrai nom soit dans toutes ces bases de données ? En plus, comme ça tu auras moins de problèmes avec les agents qui refusent de travailler entre eux (comme expliqué plus bas).

Comment fonctionnent les agents immobiliers

Aucun agent n'a accès à tout sur le marché. Loin de là.

En France, il n'y a pas de base de données centrale de tous les biens à vendre. Chaque agence a ses propres annonces, et seulement si elles Vraiment s'ils ne trouvent pas d'acheteur, ils sont souvent plus ouverts à l'idée de collaborer avec d'autres agents. Ils publient certaines de leurs annonces en ligne (celles qu'ils ont du mal à vendre), et les autres, ils les gardent secrètes (on les appelle ‘off-market’) pour que les autres agents ne les découvrent pas.

La plupart des propriétaires (les malins) travaillent avec 2 ou 3 agences. Les agences n'aiment pas trop bosser ensemble parce que ça veut dire partager la commission. C'est pour ça qu'en tant qu'acheteur, il faudra que tu contactes (et que tu bosses directement avec) un max d'agences. Beaucoup d'agents sur la Côte d'Azur ne vont pas te relancer proactivement pour les nouvelles annonces, donc faudra leur envoyer des messages régulièrement pour leur rappeler que tu existes.

Beaucoup d'agences ne veulent pas vraiment vendre de villas, sauf si elles peuvent toucher une commission énorme, parce qu'elles s'en sortent en prenant une commission de 20% plus des frais à chaque fois qu'elles trouvent quelqu'un pour la louer en tant que

Permis et assurance

Depuis y'a plein d'agents immobiliers pas réglo' Pour essayer de gagner de l'argent avec l'immobilier sur la Côte d'Azur, il est très important de s'assurer que tout agent avec lequel vous travaillez en étroite collaboration est légal en demandant trois choses : sa licence professionnellecarte pro, assurance indemnisation, et cautionnement de fidélitégage) détails.

Ne t'inquiète pas : c'est tout à fait normal et acceptable de demander des justificatifs. Ça te permettra de te protéger au cas où un problème surviendrait. S'ils n'ont pas de caution, ce n'est pas grave, assure-toi simplement de verser l'argent au notaire (ce que tu devrais de toute façon faire). Les agents agréés doivent afficher toutes ces informations dans leur agence et mentionner ces trois éléments dans toute leur correspondance et tous leurs contrats.

Tu peux aussi trouver des agents agréés auprès de deux associations d'agents immobiliers : FNAIM et SNPI. En plus, ça te donne un autre endroit pour te plaindre si jamais ça tourne mal.

Attention aux agents étrangers et illégaux.‘

Travaille seulement avec des agents qui ont un bureau dans le coin où tu cherches une villa. Les agents locaux connaissent mieux la région et pourraient te donner accès à des villas ‘ hors marché ’ qu’ils pensent pouvoir vendre rapidement sans avoir à payer de publicité. Ils auront aussi plus de chances d’être légalement agréés pour exercer — et tu as tout intérêt à t’assurer que l’agent avec qui tu travailles est bien agréé et assuré.

Certains agents étrangers ou non agréés se présenteront comme l‘’ agent inscripteur ‘ ou l’« agent exclusif », mais ne le seront pas en réalité, et pourraient te surprendre avec une demande de frais supplémentaires à la fin (que tu n'es pas obligé de payer !) ou cacher des frais dans le prix affiché. Pour cette raison, éviter les agents et services mondiaux / britanniques / non locaux, et ne signe rien avec un agent — tous les contrats doivent passer par le notaire. Et surtout, ne donne jamais d'argent à un agent (encore une fois, ne donne de l'argent qu'au notaire).

Agents immobiliers / Chasseurs d'appart

C'est quoi un agent d'acheteur ?

Les chasseurs immobiliers (aussi appelés agents acheteurs) sont un truc assez nouveau en France (depuis à peu près l'an 2000). Ils annoncent qu'ils vont se taper le boulot de contacter toutes les agences immobilières et de trouver les villas qui ne sont pas encore sur le marché. Certains disent aussi qu'ils vont faire de leur mieux pour trouver des ventes entre particuliers.

Limites :

Vu qu'ils doivent tous partager la commission avec l'agent inscripteur, ils vont tous rater les biens où l'agent immobilier ne veut pas partager la commission. Beaucoup d'agences, surtout les plus connues, refusent de partager les commissions (sauf si la villa est sur le marché depuis une éternité). Ça veut dire que si t'es pas en contact direct avec ces agences, tu pourrais passer à côté des meilleures villas qu'elles ont à vendre.

Des agents classiques qui se font passer pour des agents d'achat :

Un agent qui bosse pour une agence spécialisée dans la vente de villas peut pas être aussi un véritable agent immobilier spécialisé dans la défense des intérêts des acheteurs, même si certains essaieront de te convaincre qu’ils en sont capables. Les agents classiques ne pourront pas avoir accès aux villas ‘ hors marché ’ d’autres agences (puisque la raison même pour laquelle elles sont gardées hors marché/secrètes est d’éviter que d’autres agents immobiliers ne les découvrent et ne les raflent), et ils essaieront de te faire payer le plus cher possible (puisqu’ils sont rémunérés à la commission).

Local ou international :

Plus c'est local, mieux c'est. Impossible pour quelqu'un au Royaume-Uni d'être au courant des ventes privées sur la Côte d'Azur, ça demande des relations et des rencontres hebdomadaires sur place avec les gens du coin. Trouve un agent immobilier qui est basé près de l'endroit où tu veux acheter, et qui parle français comme langue maternelle, comme ça même les vieux locaux xénophobes seront sympas et lui parleront des ventes privées.

Paiement :

Certains agents acheteurs demandent des frais supplémentaires à l'acheteur à la conclusion de la vente (mais ils prennent aussi la moitié de la commission de l'agent vendeur – ce qu'ils peuvent ou non vous avouer), mais la plupart ne facturent rien à l'acheteur et se contentent de partager la commission avec les agents qui acceptent de le faire (ce qui n'est pas le cas de tous !).

Certains agents d'acheteurs peu scrupuleux demanderont une avance (de l'argent liquide), la plupart du temps parce qu'ils n'arrivent pas à trouver de villas et que leurs seuls revenus proviennent de ces paiements initiaux. Jamais Ne paie pas d'avance. En fait, ne leur paie jamais rien du tout. Qu'ils se fassent payer par l'agent immobilier / le vendeur. Si vous acceptez de leur payer quelques milliers d'euros en plus, vous ne devriez jamais payer un agent d'acheteur que s'il vous trouve une villa. que tu achètes — et seulement une fois que l'achat est 100% terminé.

Tu peux leur faire confiance ?

C'est pareil avec les agents immobiliers. Comme ils sont payés à la commission sur le prix de vente, ils auront intérêt à trouver un moyen de te manipuler pour que tu paies plus que nécessaire. C'est pour ça que tu ne peux pas écouter leurs conseils et c'est toujours à toi de faire tes propres recherches pour déterminer le juste prix.

Contrats :

S'ils demandent un contrat, tu peux juste Je ne veux pas signer de contrat. du tout, ou du moins jusqu'à ce que vous ayez trouvé la villa que vous souhaitez acheter. S'ils protestent, ne cédez pas. Ils finiront par accepter de continuer à travailler avec vous. Si vous décidez de signer un contrat à un moment donné (cela ne devrait vraiment arriver qu'une fois qu'ils ont trouvé une villa que vous souhaitez acheter), voici ce qu'il faut savoir avant de signer :

• Assure-toi que le contrat soit ‘ simple ’ et non ‘ exclusif ’. Assure-toi bien que le contrat ne contienne aucune clause d'exclusivité, sinon tu devras leur verser de l'argent même s'ils ne t'aident pas du tout (ce qui est souvent le cas) et que tu trouves une villa par un autre moyen.
• Demande-leur une preuve de licence et d'assurance.
• Assure-toi de bien comprendre tout le contrat. La plupart proposeront des contrats en anglais.
• Le contrat devrait dire que tu ne leur dois rien, ou que l'agent de l'acheteur n'est payé qu'une fois la vente conclue. Il devrait préciser qu'ils partageront la commission avec l'agent inscripteur, payée par le vendeur, et que l'agent de l'acheteur n'exigera aucun frais de la part de l'acheteur.

À qui faire confiance ? Un avertissement

Le truc à retenir, c'est que les agents immobiliers (et les notaires) sont payés quand tu achètes, et Plus tu dépenses, plus ils font de bénéfices. Ils sont payés un pourcentage du prix de vente, et Ils sont payés uniquement si tu termines l'achat de la villa. Du coup, forcément, ils ont tout intérêt à être super optimistes sur le marché et sur la villa que tu vises.

C'est pour ça que beaucoup vont dire aux acheteurs potentiels qu'une villa avec des problèmes majeurs de moisissure et de structure est “ en parfait état ”, ou gonfler délibérément les m², ou vous raconter d'autres mensonges et demi-vérités pour vous faire acheter au prix le plus élevé possible.

Du coup, c'est important que tu fasses tes propres vérifications pour voir si toutes les constructions sur la propriété ont été faites légalement, et pour regarde les autres trucs listés dans ce guide. Ne t'attends pas à ce que les agents soient honnêtes sur quoi que ce soit concernant la propriété — toi la seule personne qui veillera sur ta centres d'intérêt. C'est à toi de faire appel à des experts indépendants (qui seront payés que tu achètes la villa ou pas) pour tout revérifier.

Ceux qui travaillent dans la location de villas vont aussi t'inciter à acheter. Si tu achètes une villa, que tu te rends compte ensuite que tu l'as payée trop cher et que tu ne peux pas la revendre, c'est une bonne nouvelle pour ceux qui gagnent leur vie en organisant des locations de vacances en villa, car ta prochaine étape sera probablement de faire appel à eux pour t'aider à la louer. (N’oublie pas que ces agences de location prélèvent une commission de 20% et que le gouvernement applique une taxe de location de 40% ; tu ne toucheras donc même pas la moitié du prix de la location).

Les trucs malhonnêtes que les agents te racontent

Vu que les incitations ne sont pas bien alignées, toujours fais tes propres recherches, et méfie-toi de ce que certains agents racontent :

“Le marché est hyper tendu en ce moment !”

Les agences toujours Ils veulent te faire croire que c'est un marché super dynamique et que les prix augmentent, parce que ça pousse les acheteurs à se sentir obligés d'acheter plus vite et plus cher, et ça incite les vendeurs à mettre leurs biens en vente. Même dans des marchés clairement moroses ou en baisse, beaucoup d'agents et de notaires te diront souvent que c'est un marché porteur. Voilà le réel L'état du marché immobilier sur la Côte d'Azur.

“Cette villa arrive sur le marché !”

Les annonces immobilières disent souvent “ nouvelle annonce ” ou “ nouveau sur le marché ” alors que la villa est déjà en vente depuis des mois, voire des années. Ne fais pas attention quand l'agent dit que c'est ‘nouveau’. Regarde plutôt la date sur les diagnostics.

“ Tu peux pas baser tes prix au m² sur le site des notaires (‘DVF’) parce que _____ . ”

Ils peuvent raconter n'importe quelle histoire pour ça, genre que les notaires ne comptent pas les villas achetées en SCI (ils les comptent, si). tout les transactions immobilières résidentielles, peu importe qui les paie), qu'elles incluent des ventes de propriété non offertes au public ou entre membres de la famille à bas prix (ils n'ont pas), que les gens riches retirent leurs annonces de ce site pour des raisons de confidentialité (c'est Pas autoriséou que les prix de vente publiés par le notaire sont d'une manière ou d'une autre incorrectement bas (ils sont Carrément pas mal bas – en fait, ils sont trop haut!– and this is regulated by French law to increase transparency.) In fact, the published sold prices include TVA (tax paid)!

Here’s a guide to coming up with your offer price.

“The market has exploded / prices have gone up since the notaires last published the sale prices…”

Again, that is 100% certainly pas true, as the French Riviera’s real estate market is like molasses — it’s très slow-moving. Besides that, their claim is also completely unverifiable and there’s no way an agent could know this. The Seulement way to know the trends of the real estate market prices is via the notaires published sale prices (more on the market trends here), which is updated every 6 months. Agents are famous for lying about sale prices, and even if they were being honest, they would only know about leur sales, and they are 1 out of over 1500 agents on the French Riviera!

“This villa is on an expensive street, so the price is justified.” ou “The house down the street sold for €_____.” ou “I recently sold several villas in this area for over €_____.”

First, you can verify if it is by searching the past sales, which are listed on the DVF website — but with incorrectly low m²). If those sales aren’t listed, then assume that it’s probably not true. Second, the price per m² should still be within the notaire’s published price range (more on this here), which includes chaque villa on chaque street in that area/town, including tout the ‘special’ expensive streets. Thirdly, just because one buyer didn’t do their research and overpaid, doesn’t mean you should.

“That villa has just been sold / just received an offer!”

There are several reasons why an agent might tell you this:

• There’s a chance it could be true (but you’ll need to make sure.)
• Some agents refuse to work with other agents (for various reasons, usually because they don’t want to share the commission), resulting in the agent you’re working with telling you a property has sold when it hasn’t, so make sure to double-check with the listing agent.
• It could be a false listing designed to get you to contact the agency, for a villa that was never really for sale.
• If you are an educated buyer and know that a villa is overpriced, an agent might tell you a villa got an offer to get you to bid above market, and when you don’t, they might say it sold. But this is often simply because they know that the seller is just speculating and not interested in selling at a fair price, so saying it sold is intended to make you think you’re wrong about the market (that villas are selling for more, and more often, than they are).
• Another reason why an agent might say this is when an owner decides to take their villa off the market because it’s not selling — agents won’t say this, obviously, so instead they pretend they sold it. Check the notaires published sales to verify.

Remember: Many deals fall through; a property with an offer on it is far from a done deal (in fact, more than 50% of offers fall through, mostly because the bank won’t underwrite the mortgage for an obviously overpriced offer) and the villa may end up back on the market within a month.

“They already turned down an offer for [insert above-market price here].”

This is almost always not true. This is a very common tactic used by agents to make you think the villa is in demand, and to get you to offer more than market value. If the number is very high, they may also be trying to scare you off because the listing agent won’t share the commission, or because they know that the seller doesn’t really want to sell.

“The villa already sold but the buyer couldn’t get a mortgage.”

This may or may not be true. If it’s true, the most likely reason they couldn’t get a mortgage was because the bank’s valuation / appraisal showed that the buyer’s offer was way above market value. So, if it’s true, that almost certainly means that the villa is very overpriced, even at the offer price that was accepted. If it’s not true, then the agent is saying this to manipulate you into thinking that it’s a desirable villa that other people are willing to pay for.

“They are considering an offer, so you’ll need to act quickly!”

This is not true most of the time (but once in a while it is, however, the offer amount they tell you is almost always much higher than the actual offer). This is a common tactic used to put pressure on you, to make the villa seem like it’s desirable, and to get you to quickly bid a higher amount than their (fictional) ‘offer amount’. Our advice: offer market value then wait and see.

“It’s an investment – you’ll make the money back when you sell…”

This is simply not true anywhere, but especially in France, where the market has been flat-lined for about 15 years. Buyers have no idea what you paid for your villa, and even if they did, it wouldn’t matter, as villas will sell for whatever the market value is at that time. Real estate is like any other market: it has ups and downs, and people lose money on their ‘investment’ all the time.

“It’s priced at market value. You can see by searching for villas for sale in the area.”

Agents who say this are trying to confuse you. The asking / listing / for sale prices are NOT ‘market value’; they are the prices nobody is willing to pay (otherwise, those villas would already be sold!) Instead, it is the SOLD prices (the m² prices that villas have actually sold for) that determine the ‘market value’ (what villas in that town are worth).

“You can definitely expand the m².”

A classic trick is they get leur architect contact to “verify” that you can expand a property, but then once you buy it, they all ghost you and you find out the hard way that it’s not possible to expand the m² (even if ‘it keeps the same footprint’). This has happened to several contacts of ours and seems to be common practice. The only way to know if you can expand it is to get proper planning permission approval from the Mairie, and double-check it at the Mairie in person.

Articles That Quote Agents

Many journalists publish articles that are sponsored by real estate agencies. These articles (like all paid-for sponsored content) lack any journalistic integrity. They almost always give sales statistics that are not backed up by the notaires. Any agent or agency that is claiming that the market is changing, is only going based on their own agency’s information (one of hundreds of agencies in this area), and since there’s no way to verify what they’re saying, you can’t assume it’s correct.

Any article that states that the market is going up by a % or states how the market is doing, that doesn’t directly link to their source, is not credible. The only source that can accurately say what % increases the market is doing, is the notaires. Period. They are the only group with tout the sales info.

Even then, when the notaires state the % that market prices are changing, keep in mind that since they don’t specify correct m² along with the sale prices (and these price stats are always based on the per-m² price), there’s no way to correctly estimate the % increase or decrease in sale prices. Until the government forces notaires to accurately report the m² of sold properties, there is simply no accurate way to say the % that the market prices are increasing or decreasing.

Articles that state that huge amounts of Americans (or insert country here) are buying property in France are also sponsored garbage. The notaires publish stats about the % of sales by foreigners and the last stat they published was in 2016 (as stated in their fall 2022 report), which stated that only 5.2% of buyers are not French. Again, there’s no way for any agent to know these stats unless the notaires publish them.

Comment répondre à ‘ Quel est votre budget ? ’

Since so many properties are dramatically overpriced, the best way to answer this question is to say this: “We don’t have a budget. We will pay market value. We will get two appraisals –including one by our bank– and will base our offer on those. So show us everything that matches what we’re looking for and we’ll deal with the offer price once we find one we like.” Then, you will craft your offer by following this guide.

Do You Need an Agent?

Ça va peut-être te choquer, mais Seuls 58% des ventes de villas se font par l'intermédiaire d'agents immobiliers, et beaucoup d'entre eux sont vendus ‘hors marché’ à leurs clients (ou développeurs, ce qui rapporte ensuite une autre commission à l'agent quand il le revend) sans avoir besoin de publier l'annonce en ligne.

The rest are sold via auctions, directly via notaires (4% of sales), or through private sales via local newspapers, social media, classified sites, or specialty property press (listed by the owner). This is because real estate agents charge between 4% and 10%, and many owners would prefer to try selling another way, only dealing with agents if they can’t find a buyer on their own.

Once an agent gets hold of a property, they’ll first try to “off-market” offer it to developers. Then they’ll quietly offer it to their clients and other agents they have partnerships with. If none of them can find an interested buyer, that’s when they start paying to advertise it.

They hold off on making the listing public for as long as possible because publicly advertising it invites competition from other agencies (other agents find it on Google Earth and approach the seller, so ils vont ils touchent la commission s'ils la vendent). Donc, en général, si une villa n'est pas vendue une fois qu'elle est annoncée publiquement, c'est soit qu'elle est trop chère, soit qu'elle a des problèmes.

For these reasons, it’s best to look for villas on your own, and also contact as many agents as possible, so you’re more likely to get told about the “off-market” properties.

Astuce : You can make a demande d'informations sur le propriétaire d'une villa and approach homeowners directly.

Acheter une villa ? Lisez ceci d'abord !

Lorsque vous serez prêt à chercher une propriété, assurez-vous de lire notre guide complet pour acheter un bien immobilier en France. Ces guides expliquent comment estimer la valeur d'une propriété réel valeur, comment obtenir le meilleur prix et éviter la surfacturation, les points à surveiller, comment éviter de se faire arnaquer, et plus encore.

Tout d'abord, pour comprendre le marché immobilier en France, il faut comprendre comment La tarification au m² est une arnaque géante. Ensuite, vous pourrez passer aux autres guides :

Notre guide sur les orientations du marché comprend : Prévisions du marché immobilier de la Côte d'Azur, tendances de prix actuelles et historiques sur le marché, et les raisons pour lesquelles les prix continueront de baisser. De plus, supplémentaires Guide sur les Russes et leur impact sur le marché immobilier de la Côte d'Azur.

Notre guide des annonces immobilières comprend : comment trouver des villas à vendre, ce à quoi il faut faire attention, désinformation et avertissements, enchères et saisies, achat direct auprès des vendeurs, pourquoi le timing est essentiel, et la raison pour laquelle seulement environ la moitié des ventes de villas sont répertoriées publiquement.

Notre Guide des arnaques et des secrets comprend: les avertissements concernant les astuces peu éthiques que les agents, notaires, vendeurs, promoteurs et constructeurs utilisent pour vous soutirer plus d'argent. C'est une lecture indispensable, et le guide des lanceurs d'alerte que ceux qui sont dans le métier ne veulent pas que vous voyiez.

Notre guide sur la tarification et la détermination de la valeur marchande d'une villa comprend : pourquoi il y a une telle surévaluation extrême, comment estimer la valeur marchande d'une villa (ce qu'elle vaut), et un guide étape par étape pour trouver votre prix d'offre.

Notre guide des choses importantes à découvrir inclut : rapports de diagnostic et enquêtes, ensoleillement et microclimats, problèmes potentiels de vue, taxes foncières, âge, accès internet et mobile, zones dangereuses (rouges), risques sanitaires, problèmes d'intimité et d'espace, problèmes à proximité, ce que vous posséderez réellement, ajouts et structures illégaux, pourquoi ils vendent, comment vérifier, et plus encore.

Notre Guide des choses à considérer inclut : votre réel coûts, problèmes lors de l'achat d'une villa ‘ fraîchement rénovée ’, informations sur la criminalité locale et les squatteurs, et questions à vous poser.

Notre guide d'achat inclut : négocier le prix et l'offre initiale, choisir un notaire honnête, acheter en noir, l'offre officielle et l'acompte, utiliser une SCI, les pièges contractuels, le délai de rétractation, que faire avant de verser l'argent, et la signature finale.

Notre Guide après achat comprend : les pièges de l'assurance, des conseils pour les résidences secondaires, louer sa villa, la rénovation et ce qu'il faut savoir sur l'embauche de personnel.

Guide pour les vendeurs : Comment fixer le prix de votre villa pour qu'elle se vende.