Choses à considérer avant d'acheter une villa

C'est étonnamment facile de se laisser emporter par l'excitation d'acheter une villa. Mais avant de t'attacher trop à cette idée, assure-toi d'être réaliste quant à ce que tu veux et aux réalités moins agréables qui accompagnent la possession d'un bien immobilier.

Questions à te poser

Voici quelques questions à te poser pour savoir si la propriété qui t'intéresse est le meilleur choix pour toi :

Tu forces les chiffres à marcher ?
Pouvoir “ s'offrir une maison ”, ça va bien au-delà de savoir si tu peux hypothétiquement réunir l'argent pour l'acompte et obtenir un prêt. Il faut aussi penser aux frais de prêt, aux frais de notaire, et à toutes les réparations, les taxes, les charges de copropriété, les factures et qui sait ce qui d'autre peut apparaître avec le temps. Assure-toi de prendre tout ça en compte et sois réaliste sur ce que tu peux te permettre sans te mettre dans le rouge financièrement.

La maison t'excite ?
Tout le monde n'a pas les moyens d'attendre la maison qui l'enthousiasme, mais si c'est ton cas, pourquoi dépenser autant pour quelque chose qui ne te plaît pas tant que ça ? Il vaut mieux attendre une villa où tu te vois bien pendant des décennies, plutôt que de devoir déménager à nouveau, et probablement perdre beaucoup d'argent. Après tout, il faut des années pour vendre une maison sur le marché immobilier de la Côte d'Azur, notoirement difficile.

Est-ce que la maison convient à tout le monde ?
Si tu vis seul, ça ne pose pas de problème, mais si tu vis avec un partenaire et/ou de la famille, ou si tu comptes recevoir des invités, assure-toi que la maison convienne à tout le monde, pas seulement à toi. Y a-t-il assez de places de parking pour les invités ? Est-ce accessible à pied des écoles de tes enfants ?

Tu ignores les conclusions des rapports d'inspection ?
Si c'est le cas, ce n'est peut-être pas l'endroit pour toi. Si les rapports d'inspection et de diagnostic reviennent avec des drapeaux rouges essayant de te dire que ce n'est pas la maison pour toi, écoute-les.

Tu te sens capable de faire toutes les réparations dont la maison a besoin ?
Sache que les émissions de déco ne montrent qu'une infime partie de tout le processus de rénovation. C'est vraiment beaucoup de boulot. Et ça coûte cher aussi. Si tu n'as pas les compétences pour le faire toi-même, ni les moyens d'engager des pros pour faire les travaux, mieux vaut laisser tomber.

Tu t'es attaché émotionnellement ?

Ne t'attache pas trop à un bien immobilier. Dès qu'on commence à s'imaginer dans une maison ou à se projeter en train d'y élever nos enfants, c'est vraiment dur de ne pas payer trop cher et de renoncer à l'achat.

Ton Réel Coûts

Avant d'acheter une villa, tu dois bien te rendre compte que le prix d'achat n'est pas la seule dépense que tu auras à assumer. Il y a plein de coûts irrécupérables. En plus de l'entretien, des réparations imprévues, etc., tu devras aussi prendre en compte ces coûts irrécupérables :

Coûts des études

Avant d'acheter une villa, il faut faire ses propres études. Ça coûte à peu près 1 000 € pour une maison de taille moyenne, et jusqu'à 2 500 € pour les plus grandes propriétés. 

Y'a pas de garantie que les études faites par les sous-traitants du vendeur soient correctes. En fait, beaucoup d'inspecteurs sont incompétents, et lors d'un audit gouvernemental, ils ont trouvé d'énormes incohérences. Par exemple, un inspecteur a noté une propriété B sur l'échelle, ce qui signifie qu'elle était économe en énergie, tandis qu'un autre l'a notée E, ce qui est mauvais. 

Frais de notaire et taxes

Pour conclure l'affaire, le notaire perçoit entre 7% et 8% (pour leurs honoraires plus les taxes gouvernementales).

Frais liés au crédit immobilier

Il y a aussi des frais fixes à payer une seule fois pour mettre en place un crédit immobilier, qui s'élèvent généralement à 1,5% (1% d’enregistrement du prêt, plus 0,5% de frais de dossier) du prix de vente de la villa, auxquels s’ajoutent environ 2 000 à 3 000 € pour faire une ‘ expertise ’. Et si tu as fait appel à un courtier en crédit immobilier, il te facturera en plus des honoraires uniques de %. Ajoute à ça les frais annuels de l’assurance crédit obligatoire (qui coûte environ 0,5% de la valeur de la villa chaque année), et les intérêts du prêt immobilier. Voici un calculateur de prêt immobilier pour que tu puisses calculer tes intérêts et tes mensualités.

Coûts irrécupérables annuels

N'oublie pas de prendre en compte le coût de tes nouvelles assurances (assurance habitation et, si besoin, assurance « zone rouge » contre les catastrophes naturelles). De plus, certaines villas imposent des charges obligatoires pour les services collectifs, comme un gardien, des jardiniers, etc. Tu devras aussi prévoir un budget pour les réparations et l'entretien.

Les impôts, Des impôts, encore des impôts !

Chaque propriétaire de villa est aussi soumis à plusieurs taxes supplémentaires, à payer chaque année. Pour une villa de 1 million d'euros, prévoyez environ 4000 € par an (mais cela varie). Le plus simple pour savoir combien sera la vôtre, à part la taxe foncière, est de demander les avis d'imposition au propriétaire actuel de la villa. Voici les impôts à prévoir dans votre budget :

IFI / Impôt sur la fortune

La IFI / impôt sur la fortune se situe entre 0,51 TP3T et 1,51 TP3T par an, et doit être payée tant par les résidents que par les non-résidents en France qui possèdent un patrimoine immobilier d'une valeur supérieure à 1,3 million d'euros (au actuel valuation). Par exemple, si tu possèdes une villa d'une valeur de 2,4 millions d'euros, tu paieras plus de 10 000 € d'impôt sur l'IFI par an.

Tu peux t'en sortir avec un prêt immobilier (donc assure-toi d'être approuvé avant de signer le contrat définitif), ce qui réduit ta participation réelle dans la propriété, mais tu devras refinancer régulièrement pour que ta participation reste en dessous de 1,3 million d'euros.

Tu veux en savoir plus ? Voici une FAQ pratique sur l'impôt sur la fortune, un guide détaillé à cette taxe, et quelques infos utiles du gouvernement.

Taxe foncière

La taxe foncière (la taxe foncière) Le taux pour une résidence principale est d'environ 1%, et de 3% pour les résidences secondaires, et de plus en plus. La facture de la taxe foncière arrive au dernier trimestre de l'année et le montant est basé sur la valeur locative annuelle estimée du bien immobilier multipliée par un pourcentage fixé par la commune (demandez plus d'informations à votre mairie).

Impôt foncier

Le montant de la taxe d'habitation (la taxe d'habitationça dépendra des décisions de chacun commune et la taille et l'état de chaque propriété. Les maisons de vacances dans les zones de pénurie de logements (comme la Côte d'Azur) sont susceptibles de faire face à une surtaxe sur leur la taxe d'habitation. Les communes ont la possibilité d'appliquer une surtaxe comprise entre 5% et 60%. La plupart des communes appliquent un taux de 20%, mais certaines ont adopté le taux maximal de 60%, donc c'est une bonne idée de trouve ça avant d'acheter.

Encore plus d'impôts !

Il y a plein d'autres taxes que tu devras aussi payer, comme une taxe pour l'enlèvement des ordures, la redevance audiovisuelle, etc.

Si tu habites hors de France (et hors de l'Espace Économique Européen) et que tu possèdes un bien immobilier en France, l'administration fiscale peut aussi te demander de désigner un représentant en France pour recevoir les courriers concernant l'imposition, le recouvrement et les contestations de l'impôt sur la fortune.

Et au fait, quand tu veux vendre, il y a encore plus de coûts irrécupérables. Le impôt sur les plus-values en France a considérablement augmenté ces dernières années. Si on y ajoute les “ charges sociales ” obligatoires, qui varient en fonction du lieu de résidence du vendeur, ça peut atteindre 34,51 TP3T pour les résidents de l'UE ou 48,831 TP3T pour les non-résidents de l'UE, sans compter l'impôt sur le revenu obligatoire. Ouh là là !

Acheter pour investir ?

La vérité, c'est que la Côte d'Azur n'est pas un super endroit pour investir dans l'immobilier. Les prix sont au point mort depuis plus de dix ans et tous les indicateurs montrent que les prix vont baisser à l'avenir.

En plus, le gouvernement français s'efforce activement de rendre l'immobilier moins cher en instaurant des impôts annuels lourds sur les résidences secondaires et en imaginant des moyens de décourager la spéculation immobilière, les achats d'investissement, les locations Airbnb et les résidences secondaires. Tu peux t'attendre à ce que ça continue comme ça à l'avenir.

Même le CGEDD a dit ceci (le 10 janvier 2022) : “Du point de vue d'un investisseur, la rentabilité locative nette (loyer net de charges divisé par le prix de vente [hors autres frais]) est très faible. L'investissement immobilier est donc en concurrence avec l'investissement dans la dette publique à long terme, avec un niveau de rendement attendu certes très bas dans les deux cas… dont la valeur de revente n'est pas certaine à tout moment.”

Et, quand tu vends, tu dois payer une une quantité écrasante d'impôts ce qui peut représenter jusqu’à 49%. Tout ça s’ajoute aux frais d’agence immobilière et aux honoraires du représentant fiscal, ce qui te laisse finalement moins de la moitié du gain total — si Tu gagnes quelque chose au moins.

Acheter une villa ‘ fraîchement rénovée ’ (ou neuve)

Sur la Côte d'Azur, il y a plein, plein (j'ai dit PLEIN ?!) de promoteurs immobiliers. Ils entretiennent des relations privilégiées avec des agents immobiliers : ils achètent des villas à bas prix (attention si tu es vendeur, tu risques d’y perdre) puis font des travaux de rénovation bon marché avant d’essayer de les revendre, par l’intermédiaire du même agent, à un prix ridiculement gonflé. Tu pourras peut-être repérer ce genre de manœuvre en vérifiant le carte des ventes de villas (avec l'emplacement exact, la taille, le prix) des 5 dernières années.

Normalement, ces promoteurs veulent maximiser les profits et minimiser les dépenses. C'est, après tout, un business. Ils le font en coupant dans tout un tas de trucs que tu ne vois pas. Ils engagent les gars de la construction, les électriciens, les plombiers, etc. les moins chers (et souvent pas qualifiés) et leur disent de faire le boulot aussi vite et aussi pas cher que possible.

Ils rassurent les acheteurs en leur offrant une garantie (selon le Code civil français, tous les travaux de construction sont garantis jusqu’à 10 ans), mais c’est l’assurance qui prend en charge les frais de réparation — pas eux — et toi faut toujours gérer tous les problèmes qui surgissent. En plus, l'assurance ne couvrira pas les gros soucis, genre devoir refaire toute la plomberie parce que les tuyaux utilisés étaient vieux et mal montés. Et tu peux t'attendre à des réparations répétées du même problème parce que des matériaux bas de gamme continuent d'être utilisés — après tout, l'entreprise de réparation est payée à chaque fois.

Ça veut dire que le développeur n'a aucun intérêt à faire mieux que le minimum syndical, parce qu'une fois que tu l'achètes, c'est ton problème, pas le leur. Et ça veut dire aussi de GROS maux de tête pour toi, plus tard, quand tu emménages et que tu réalises que ta clim déconne, l'électricité et la plomberie sont à refaire, qu'il manque de l'isolant, etc.

Just because it looks nice on the outside doesn’t mean it’s well-done. You’re better off finding a villa that was renovated years ago by the owners — renovate for them, not for resale.

Crime

Imagine the horror: returning to your villa in France after going out for dinner, only to find unwelcome occupants watching TV and making themselves dinner in your kitchen. Or while you’re relaxing in your apartment or villa, a window is pried open, allowing a man to enter and squat in one of your bedrooms. Or you simply open your front door and a family with many young kids enters without your permission then refuses to leave. You’d think you can just call the police and they will handle it for you, right? Nope. Not in France.

Burglaries

The laws in France protect the poor and the criminal, and the police rarely make arrests for break-ins. So it’s not surprising that burglaries are a big (and growing) problem on the French Riviera. There’s a break-in toutes les deux minutes En France, et la Côte d'Azur connaît le plus de cambriolages de toutes les régions, avec environ 8 000 cambriolages chaque année. Villa owners (and renters) in this area routinely get gassed and robbed while sleeping, or held up at gunpoint while entering their villa. It’s, sadly, an inevitable part of owning a villa on the French Riviera.

You’ll need to get familiar with the laws so you don’t end up in jail for defending yourself during a break-in. In short, you can’t defend yourself with more force (or even the threat of more force) than the criminals are using *at that exact moment* (so if they have a gun and they turn away from you, you can’t shoot them in the back), or you’ll go to jail.

There’s a lot to know, so we wrote a guide to break-ins and gassings on the French Riviera.

Voici a website that will give you an idea of the crime in the area you’re considering and our overview of crime on the French Riviera (and why you don’t hear more about it).

Squatters & Home Invasions

Les droits des squatteurs, c'est un gros problème pour les propriétaires sur la Côte d'Azur (qui est l'une des quatre seules régions de France où se concentrent 79% de tous les squats).

From gypsy families who live the “squatter’s lifestyle” (with the help of many websites, online instructions, and other squatters), to foreigners seeking asylum, to criminal networks (mostly from Russia, Romania and Bulgaria), there are many people out there who know the laws and abuse the French system, which seems designed to protect criminals.

There’s so much to tell you about this problem that we wrote a separate, must-read guide to squatters and home invasions, since it’s so important to understand the limitations of the police (most of the time they won’t help you) and the fact that toi can get charged as a criminal for threatening the home invaders.

Climate Change Effects

Climate change is increasingly impacting the French Riviera, bringing numerous challenges to the region. Intense heatwaves on the French Riviera become more frequent and prolonged. Forest fires have become frequent, exacerbated by rising temperatures and prolonged droughts, which have destroyed homes and natural habitats.

Water scarcity has also become a critical concern, leading to stringent water rationing measures. These measures have sparked debates about fairness, particularly between local residents and the tourism industry. Locals argue that everyone, including hotels and tourists, should share the burden of conservation by not filling swimming pools or watering gardens. However, the tourism sector, which is vital to the local economy, often continues to use significant water resources to maintain their services, leading to feelings of inequality and resentment. According to local news reports, these tensions highlight the broader challenge of balancing environmental sustainability with economic interests in a region heavily dependent on tourism.

The rising frequency of natural disasters, including heatwaves and forest fires, will likely lead to higher insurance premiums for properties. Ensuring comprehensive coverage and investing in measures to mitigate heat impacts, such as proper insulation and air conditioning, will be essential to protect your investment and well-being, so make sure to factor in that extra cost.

Acheter une villa ? Lisez ceci d'abord !

Lorsque vous serez prêt à chercher une propriété, assurez-vous de lire notre guide complet pour acheter un bien immobilier en France. Ces guides expliquent comment estimer la valeur d'une propriété réel valeur, comment obtenir le meilleur prix et éviter la surfacturation, les points à surveiller, comment éviter de se faire arnaquer, et plus encore.

Tout d'abord, pour comprendre le marché immobilier en France, il faut comprendre comment La tarification au m² est une arnaque géante. Ensuite, vous pourrez passer aux autres guides :

Notre guide sur les orientations du marché comprend : Prévisions du marché immobilier de la Côte d'Azur, tendances de prix actuelles et historiques sur le marché, et les raisons pour lesquelles les prix continueront de baisser. De plus, supplémentaires Guide sur les Russes et leur impact sur le marché immobilier de la Côte d'Azur.

Notre guide des annonces immobilières comprend : comment trouver des villas à vendre, ce à quoi il faut faire attention, désinformation et avertissements, enchères et saisies, achat direct auprès des vendeurs, pourquoi le timing est essentiel, et la raison pour laquelle seulement environ la moitié des ventes de villas sont répertoriées publiquement.

Notre Guide des arnaques et des secrets comprend: les avertissements concernant les astuces peu éthiques que les agents, notaires, vendeurs, promoteurs et constructeurs utilisent pour vous soutirer plus d'argent. C'est une lecture indispensable, et le guide des lanceurs d'alerte que ceux qui sont dans le métier ne veulent pas que vous voyiez.

Notre guide des agents immobiliers comprend : les choses malhonnêtes que les agents vous diront, le fonctionnement des agences immobilières, les agents acheteurs et les chasseurs de biens, pourquoi vous devriez éviter les agents illégaux et non locaux, et à qui faire confiance (un avertissement important).

Notre guide sur la tarification et la détermination de la valeur marchande d'une villa comprend : pourquoi il y a une telle surévaluation extrême, comment estimer la valeur marchande d'une villa (ce qu'elle vaut), et un guide étape par étape pour trouver votre prix d'offre.

Notre guide des choses importantes à découvrir inclut : rapports de diagnostic et enquêtes, ensoleillement et microclimats, problèmes potentiels de vue, taxes foncières, âge, accès internet et mobile, zones dangereuses (rouges), risques sanitaires, problèmes d'intimité et d'espace, problèmes à proximité, ce que vous posséderez réellement, ajouts et structures illégaux, pourquoi ils vendent, comment vérifier, et plus encore.

Notre guide d'achat inclut : négocier le prix et l'offre initiale, choisir un notaire honnête, acheter en noir, l'offre officielle et l'acompte, utiliser une SCI, les pièges contractuels, le délai de rétractation, que faire avant de verser l'argent, et la signature finale.

Notre Guide après achat comprend : les pièges de l'assurance, des conseils pour les résidences secondaires, louer sa villa, la rénovation et ce qu'il faut savoir sur l'embauche de personnel.

Guide pour les vendeurs : Comment fixer le prix de votre villa pour qu'elle se vende.