Le prix du m² en France, c'est une arnaque

En France, à chaque fois qu'une villa est vendue, la vente est publiée sur un site officiel. Les notaires sont obligés de publier (avec des mises à jour tous les 6 mois) le prix net auquel le bien a été vendu, l'emplacement exact sur une carte, la superficie en m² du terrain et l‘’ emprise au sol approximative en m² » de la maison.

Ça ressemble à ça :

Le tuyau de l'initié : Le site web Prix immobiliers France a des données de vente qui remontent beaucoup plus loin que celles de DVF (plus de 10 ans contre 5 ans pour DVF — ce qui est utile car les données des années de bulle immobilière Covid ne sont pas représentatives des prix actuels du marché), et montre les données sur une carte satellite supérieure, visible ici :

Pour le dire simplement, le m² pour villas vendues c'est une blague — y'a pas de fondement dans la réalité.

Comme les notaires touchent une commission de % sur chaque vente, ils ont une astuce un peu louche pour faire paraître les prix au m² beaucoup plus élevé qu'ils ne le sont réellement, et tromper les acheteurs. En fait, une étude importante a révélé que seules 13% des maisons individuelles présentaient une surface déclarée se situant à moins de 5% de la surface réellement mesurée. Les agents immobiliers utilisent ensuite ces fausses données pour justifier des prix de vente supérieurs à ceux du marché, dans le but de faire grimper les prix de l'immobilier. Ces informations sont ensuite diffusées sur de nombreux autres sites immobiliers.

Comment les notaires manipulent les données de m2

Comme il n'y a pas de loi qui l'interdit, les notaires déclarent des m² qui sont bien plus petits que la villa réelle. Par conséquent, une villa affichée comme 145 m² pourrait avoir été annoncée comme 450 m² (voir exemples ci-dessous). Voici pourquoi :

C'est juste ‘ l'empreinte ’ sur le terrain

Encore plus pour excuser le mauvais m², c'est que le m² affiché pour les villas vendues n'est que supposé d'être l‘’ empreinte en m² ». Même dans ce cas, c'est presque toujours beaucoup plus petit que ça. Voici un exemple :

Caché dans leur FAQ, le site du DVF avoue que les m² sont juste indicatifs estimations de l'empreinte au sol de la maison la superficie (du terrain de la maison) et ils disent précisément que c'est pas la surface habitable et ça pas avoir une valeur légale :

Y'a pas d'obligation légale de mesurer les m² ou d'être précis dans les DVF

Le principal souci, c'est qu'une vraie surface en m² n'est pas obligatoire, et les notaires ne sont pas obligés de déclarer les vrais m² sur la DVF, du coup, les m² auto-déclarés, ‘estimés’ qu'on trouve sur la DVF sont dramatiquement sous-estimé.

Ils gonflent les prix de vente

DVF affiche aussi le prix de vente comme le “vendeur net” les prix (qui inclure fiscale et, sur la Côte d'Azur, puisque ce sont les vendeurs qui paient les frais d'agence sur leurs bénéfices, cela inclut les frais d'agence) pour gonfler les prix de vente. Ils utilisent ensuite ce prix de vente gonflé pour faire les moyennes au m², ce qui est aussi évidemment faux.

Ils incluent la commission de l'agent dans le prix de vente

Dans les communes où les agents annoncent d'office que la commission est payée par le vendeur (ce qui est la pratique sur toute la Côte d'Azur), le chiffre DVF inclut la commission et sera donc quelques pourcents plus élevé que le net réel du vendeur, ce qui gonfle encore davantage le prix au m² affiché.

Ils n'incluent pas les villas qui nécessitent une rénovation

En tant que Cédric Duplantier (qui bosse à la DGFIP et qui est modérateur sur le site DVF notaires) a déclaré, Les contrats de vente de bâtiments à rénover ne font pas partie des données présentes dans la DVF. Ça veut dire que les villas vendues en l'état, “à rénover”, ne sont pas incluses dans la DVF. Ça élimine une bonne partie des ventes les moins chères des statistiques du m² moyen et de la carte DVF, ce qui fait artificiellement gonfler les prix du “m² moyen” publiés.

Le prix moyen au m² se base sur ces données bidons

Même si les m² affichés dans la DVF ne correspondent pas aux vrais m² de.

En moyenne, le m² affiché sur le site du notaire, c'est 1/3 à 1/4 de la vraie taille., qui gonfle artificiellement les prix moyens au m², ce qui arrange bien les notaires et les agents, payés à la commission.

Les prix au m² affichés sur les sites web sont bidons — ils sont bien, bien plus chers que ce pour quoi les biens se vendent vraiment.

Des exemples, avec preuves !

Les exemples ne manquent pas : plus de 97% d'annonces de vente de villas indiquent une superficie en m² erronée. Voici juste quelques exemples pour te donner une idée de ce qu'il faut rechercher. Garde à l'esprit que :

• Les permis de construire n'indiquent que les m² habitables, ce qui laisse de côté pas mal d'espace dans certaines maisons (tout ce qui a des plafonds bas, les maisons d'amis, les placards de rangement, les escaliers, etc.), donc la plupart devaient probablement être annoncées comme encore plus grandes !
• Le prix affiché sur DVF est plus élevé que le prix de l'offre réelle, parce qu'il inclut les taxes !

C'est pour ça qu'on dit le “maximum” de m² auquel il s'est vendu, parce que si tu inclus l'espace non 'habitable' et que tu enlèves les taxes, le prix au m² serait encore plus bas !

En plus, ils n'augmentent pas les m² après les reconstructions complètes., despite the real m² being public record…

As a side note, the reported # of rooms is also (obviously) not accurate.

How to Check the M2 of Villas

You can do your own checking by looking back at villas you’ve visited. Save the address and sales listing and compare to DVF et permis de construire.

Another way to see this is to check out the neighbor’s houses, and compare the size to a listing where the size is listed.

Here’s an example… This is a villa that’s currently for sale in Eze:

Après vérification the DVF government website and Google Earth, we can see that the neighbor’s villa was likely made by the same developer and is the same style and approximately the same size (based on its footprint and floors, as seen via Google Earth); it recently sold for €930,500!

Why This is Such a Problem

Despite the fact that the m² is clearly reported incorrectly and doesn’t reflect the actual size of the villas that have sold, this false data is being used for national pricing statistics and websites that claim they know the average price per m².

But it’s literally impossible to know if prices are going up or down, or the average m², since notaires can (and do!) manipulate that data based on making m² house sizes artificially smaller (to pretend prices are going up).

Understanding this scam is one of the most important steps to understanding the French real estate market.

Knowing this reality of the market is essential if you want to buy your villa for a price that is close to what you can sell it for.

Agents: Market Manipulation

Les agences immobilières manipulent aussi le marché en achetant des biens à des prix 5 fois supérieurs, voire plus, à la valeur du marché, pour ensuite les revendre à un prix plus élevé que n'importe quelle autre villa vendue dans ce quartier. C'est la même tactique de manipulation du marché utilisée dans d'autres secteurs axés sur le luxe, comme le marché de l'art.

Ils font ça pour pouvoir mettre en avant cette vente et essayer de justifier leurs prix de vente bien supérieurs à ceux du marché, et aussi pour pouvoir manipuler les prix moyens au m² publiés. Tant qu'ils en sont propriétaires, ils le louent.

La vente de villa la plus chère de loin à Èze est au 772 avenue de Marne. En creusant un peu, tu verras que Prestigio (a real estate agency) bought it. They do their best to disguise this fact, and sell properties between agencies, buying from developer buddies to get money back, etc. Dig around and you’ll find an example like this in nearly every town.

More Flat-Out Lies…

On top of all this, and adding to the confusion around m² pricing, agents routinely lie about the m² size of villas, and they get inspectors to lie too. It’s not unusual for listings to claim that a villa is 100 to 200 m² larger than it really is. The only way to know the real m² is to have your own, independent inspector measure it. Better yet, have two inspectors measure it and see if they come up with different numbers.

Voici how to find out the réel value of a villa en France.

Acheter une villa ? Lisez ceci d'abord !

Lorsque vous serez prêt à chercher une propriété, assurez-vous de lire notre guide complet pour acheter un bien immobilier en France. Ces guides expliquent comment estimer la valeur d'une propriété réel valeur, comment obtenir le meilleur prix et éviter la surfacturation, les points à surveiller, comment éviter de se faire arnaquer, et plus encore.

Notre guide sur les orientations du marché comprend : Prévisions du marché immobilier de la Côte d'Azur, tendances de prix actuelles et historiques sur le marché, et les raisons pour lesquelles les prix continueront de baisser. De plus, supplémentaires Guide sur les Russes et leur impact sur le marché immobilier de la Côte d'Azur.

Notre guide des annonces immobilières comprend : comment trouver des villas à vendre, ce à quoi il faut faire attention, désinformation et avertissements, enchères et saisies, achat direct auprès des vendeurs, pourquoi le timing est essentiel, et la raison pour laquelle seulement environ la moitié des ventes de villas sont répertoriées publiquement.

Notre Guide des arnaques et des secrets comprend: les avertissements concernant les astuces peu éthiques que les agents, notaires, vendeurs, promoteurs et constructeurs utilisent pour vous soutirer plus d'argent. C'est une lecture indispensable, et le guide des lanceurs d'alerte que ceux qui sont dans le métier ne veulent pas que vous voyiez.

Notre guide des agents immobiliers comprend : les choses malhonnêtes que les agents vous diront, le fonctionnement des agences immobilières, les agents acheteurs et les chasseurs de biens, pourquoi vous devriez éviter les agents illégaux et non locaux, et à qui faire confiance (un avertissement important).

Notre guide sur la tarification et la détermination de la valeur marchande d'une villa comprend : pourquoi il y a une telle surévaluation extrême, comment estimer la valeur marchande d'une villa (ce qu'elle vaut), et un guide étape par étape pour trouver votre prix d'offre.

Notre guide des choses importantes à découvrir inclut : rapports de diagnostic et enquêtes, ensoleillement et microclimats, problèmes potentiels de vue, taxes foncières, âge, accès internet et mobile, zones dangereuses (rouges), risques sanitaires, problèmes d'intimité et d'espace, problèmes à proximité, ce que vous posséderez réellement, ajouts et structures illégaux, pourquoi ils vendent, comment vérifier, et plus encore.

Notre Guide des choses à considérer inclut : votre réel coûts, problèmes lors de l'achat d'une villa ‘ fraîchement rénovée ’, informations sur la criminalité locale et les squatteurs, et questions à vous poser.

Notre guide d'achat includes: negotiating the price & the initial offer, choosing an honest notaire, buying in the black, the official offer & deposit, using a SCI, the deposit, the cooling-off period, what to do before handing over the money, and the final signing.

Notre Guide après achat comprend : les pièges de l'assurance, des conseils pour les résidences secondaires, louer sa villa, la rénovation et ce qu'il faut savoir sur l'embauche de personnel.

Guide pour les vendeurs : Comment fixer le prix de votre villa pour qu'elle se vende.